Продать дом и купить новый во Флориде

Сначала продать, потом купить

Самый безопасный вариант по деньгам. Вы точно знаете, сколько получили, и приходите к новому продавцу с наличными или большим взносом, без условий. Это сильная позиция на переговорах.

Минус — где жить между сделками. Есть несколько решений:

• Остаться в проданном доме после закрытия на оговорённый срок (post-closing occupancy). Это прописывается в контракте с покупателем: срок, плата, депозит на случай повреждений. Многие покупатели соглашаются на несколько недель, особенно если им самим не к спеху. Кредитор покупателя может ограничивать длительность.
• Поставить длинную дату закрытия в контракте на продажу, чтобы за это время найти и закрыть покупку.
• Временное жильё и хранение вещей. Дороже и хлопотнее, зато без спешки при выборе нового дома.

Я советую этот порядок, если без денег от продажи вы не проходите по кредиту на новый дом или не хотите двух ипотек даже на месяц.

Сначала купить: bridge loan и другие способы

Удобнее для переезда: вы переезжаете один раз и продаёте пустой дом, который лучше выглядит на показах. Но нужно финансирование покупки без денег от продажи.

• Промежуточный кредит (bridge loan). Краткосрочный кредит под залог текущего дома, на срок, пока он продаётся. Обычно дороже обычной ипотеки, с комиссиями, и требует большого капитала в доме. После продажи его гасят.
• Кредитная линия под залог дома (HELOC). Открывают до выставления дома на продажу: когда дом уже в листинге, многие кредиторы её не открывают. Подходит, если капитал в доме большой, а сумма нужна на взнос.
• Две ипотеки одновременно. Возможно, если ваш доход позволяет кредитору учесть оба платежа. Обычно не проходит у тех, кто живёт на пенсию или фиксированный доход.
• Свои сбережения или инвестиции на взнос с возвратом после продажи.

Главный риск — продажа затянется, и несколько месяцев вы будете платить за два дома: два налога, две страховки, два набора взносов. Посчитайте эту сумму заранее и решите, сколько месяцев готовы её нести.

Покупка с условием продажи вашего дома

Во флоридских стандартных контрактах есть приложение, по которому ваша покупка зависит от продажи вашего нынешнего дома в определённый срок. Если продажа не состоялась, вы выходите из сделки с возвратом депозита.

Продавцы относятся к такому условию осторожно: их дом снимается с рынка, а итог зависит от чужой продажи. Поэтому оффер с условием продажи обычно принимают, когда:

• ваш дом уже под контрактом с покупателем и вопрос только в закрытии;
• объект долго на рынке, и продавцу важнее получить покупателя, чем ждать покупателя без условий;
• вы компенсируете риск ценой, большим депозитом или коротким сроком условия.

Иногда продавец соглашается, но оставляет за собой право продолжать показы и принять другой оффер, дав вам короткий срок, чтобы снять условие. Это обычная практика, и её нужно учитывать.

Если вы продаёте кондо и покупаете дом, учтите разницу в рынках: по индексу Zillow кондо во Флориде за год подешевели заметно сильнее, чем рынок в целом. Квартира в старом здании с предстоящими ремонтами может продаваться дольше, чем вы планировали, и именно её срок продажи стоит закладывать в условие с запасом.

Обе сделки в один день

Если покупатель на ваш дом уже есть, обе сделки можно закрыть в один день или с разницей в день-два: утром продажа, после обеда покупка. Деньги от продажи титульная компания переводит прямо на покупку. Это требует хорошей координации: два кредитора, две титульные компании, две оценки, две инспекции, и задержка в одной сделке сдвигает вторую. Я ставлю даты в обоих контрактах с запасом, заранее связываю титульные компании между собой и слежу, чтобы проверка документов и финансирования по продаже шла не позже, чем по покупке. Помните, что банковские переводы проходят только в рабочие дни: закрытие в пятницу вечером оставляет мало места для ошибки.

Налоги и расходы при смене дома во Флориде

• Перенос homestead (portability). Если старый дом был вашим основным жильём с homestead, накопленную разницу между рыночной и налоговой оценкой, до $500 000, можно перенести на новый дом. Новый homestead нужно установить не позже чем через три налоговых года, заявление и форма DR-501T подаются до 1 марта. Без этого налог на новый дом считается от полной рыночной оценки.
• Расходы продавца. Налог на документ о переходе права (doc stamps) обычно платит продавец: $0,70 за каждые $100 цены, в Майами-Дейде — $0,60 за каждые $100 и ещё $0,45 для объектов, которые не являются отдельным домом. Комиссия агентов обсуждается и указывается в договорах.
• Расходы покупателя с ипотекой. Налог на кредитный документ $0,35 за каждые $100 кредита и нематериальный налог 0,2% от суммы кредита, плюс сборы кредитора и титульные расходы.
• Налог на прибыль от продажи. Для основного жилья есть федеральное освобождение части прибыли, если вы прожили в доме достаточно долго. Это не налоговая консультация: размер освобождения и условия для вашего случая уточните у CPA.

Как выбрать порядок и чем я помогаю

Я начинаю с расчёта: сколько вы получите на руки после продажи, сколько нужно на новый дом с учётом взноса, налогов и страховки, и сколько месяцев вы можете нести два дома. После этого порядок обычно становится очевидным. Дальше я веду обе сделки на русском и английском: готовлю ваш дом к продаже, подбираю новый, согласую даты и условия, чтобы одна сделка не сорвала другую. Если хотите, пришлю подборку домов в вашем бюджете с расчётом налога после переноса homestead.