Предварительное одобрение ипотеки в США

Pre-qualification и pre-approval: в чём разница

• Pre-qualification (предварительная квалификация). Быстрая оценка по вашим собственным словам: доход, долги, сбережения. Документы обычно не проверяют, кредитную историю смотрят поверхностно или не смотрят вообще. Полезно, чтобы понять порядок сумм, но для продавца это слабый аргумент.
• Pre-approval (предварительное одобрение). Кредитор получает документы, проверяет кредитную историю, считает соотношение долгов к доходу (DTI) и даёт письмо с максимальной суммой и типом кредита. Это уже серьёзная заявка, хотя окончательное одобрение ещё впереди.
• Окончательное одобрение (clear to close). Его дают только после контракта, оценки объекта, проверки титула, страховки и, для кондо, проверки здания.

Названия у разных кредиторов могут отличаться, поэтому смотрите не на слово в письме, а на то, проверял ли кредитор документы и кредитную историю.

Какие документы нужны для pre-approval

Для работающего по найму в США обычно просят:

• удостоверение личности и номер социального страхования (SSN) или ITIN;
• последние расчётные листки и формы W-2 за два года;
• налоговые декларации за два года, если доход сложный;
• выписки по счетам за последние два месяца, откуда пойдёт взнос;
• сведения о текущих долгах: кредиты на машину, студенческие, карты;
• при подарке на взнос — письмо дарителя.

Для самозанятых и владельцев бизнеса обычно нужны декларации за два года, иногда отчёт о прибылях и убытках за текущий год. Если доход по декларациям небольшой из-за вычетов, существуют программы с расчётом по банковским выпискам, но ставки и взнос у них выше.

Для иностранцев, которые не живут в США, есть программы для иностранцев с другим набором документов: паспорт, подтверждение дохода в своей стране, выписки из банка, иногда рекомендательное письмо от банка. Обычно они требуют взнос 30–40%. Pre-approval по таким программам тоже возможен и так же нужен для оффера.

Сколько денег нужно кроме кредита

Кредитор считает не только взнос. При типичной цене дома во Флориде около $375 тыс.:

• взнос 20% — около $75 тыс.;
• взнос 30–40% для иностранного заёмщика — около $113–150 тыс.;
• сверху — расходы на закрытие: налог на кредитный документ $0,35 за каждые $100 кредита, нематериальный налог 0,2% от суммы кредита, сборы кредитора, оценка, титульные расходы, предоплата страховки и налога в эскроу;
• иногда — резервы: кредитор хочет видеть, что после закрытия у вас останутся деньги на несколько месяцев платежей.

Типичное кондо во Флориде стоит около $263 тыс. по тому же индексу, но в ежемесячный платёж кредитор добавит взносы ассоциации, и при высоких взносах сумма кредита, на которую вы проходите, уменьшается. Во Флориде на расчёт платежа особенно сильно влияет страховка: две похожие квартиры с разной страховкой здания и разными взносами дадут разный максимум кредита.

Как использовать письмо при оффере

• Письмо под конкретную цену. Попросите кредитора выпустить письмо на сумму оффера, а не на ваш максимум. Продавцу не нужно знать, что вы можете заплатить больше.
• Срок действия. Письмо и проверка кредитной истории действуют ограниченное время, часто 60–90 дней, у каждого кредитора по-своему. Если поиск затянулся, письмо обновляют.
• Сравнение кредиторов. Несколько запросов кредитной истории для ипотеки за короткий период кредитные агентства обычно учитывают как один, так что сравнить два-три предложения можно без большого ущерба для рейтинга.
• Ставка. Pre-approval не фиксирует ставку. Фиксация (rate lock) делается обычно после контракта, и её срок нужно согласовать с датой закрытия.

Если покупаете кондо: одобряют не только вас

При покупке квартиры кредитор проверяет и здание. Он запрашивает у ассоциации анкету: бюджет, резервы, доля собственников с долгами по взносам, судебные споры, страховка здания, идущие спецсборы и ремонты. Если здание не проходит требования кредитора, ваше личное одобрение не поможет: кредит на эту квартиру не дадут, и придётся искать кредитора с другими программами или другой объект. После законов 2022 года такие отказы стали встречаться чаще в старых зданиях, где ещё не проведены обязательные инспекции или не собраны резервы. Поэтому до оффера на кондо я спрашиваю кредитора, работает ли он с этим зданием, и прошу у управляющей компании основные сведения о нём.

Если вы покупаете за наличные, вместо письма кредитора продавец попросит подтверждение средств (proof of funds): выписку из банка или письмо банка о наличии нужной суммы. Для иностранного покупателя это обычно выписка со счёта, переведённая на английский, если банк не выдаёт её на английском сам.

Чего не делать между одобрением и закрытием

Кредитор перепроверит вас перед закрытием, и любое изменение может сорвать одобрение. Пока сделка не закрыта:

• не меняйте работу и не переходите с найма на самозанятость;
• не берите новые кредиты, не покупайте машину или мебель в рассрочку;
• не переводите крупные суммы между счетами без объяснения и не вносите наличные;
• не закрывайте старые кредитные карты;
• отвечайте на запросы кредитора в тот же день.

Во Флориде частая причина задержек — страховка. Кредитор не выдаст кредит без полиса, а в зонах A и V по картам FEMA — ещё и без страховки от наводнения. Поэтому расчёт страховки я прошу сразу после подписания контракта, параллельно с инспекцией.

Чем я помогаю

Я работаю на русском и английском и помогаю разобраться в письмах и условиях разных кредиторов, чтобы вы сравнивали одинаковые вещи: тип кредита, взнос, сборы, срок фиксации ставки. Для каждого объекта считаю налог, взносы ассоциации и ориентир по страховке, потому что именно они определяют, пройдёте ли вы по платежу. Кредит выдаёт кредитор, я не связан ни с одним из них обязательствами. Если хотите, пришлю подборку объектов под сумму вашего одобрения.