Покупка недвижимости во Флориде для израильтян

Права покупателя и ограничения

В США нет федерального запрета на покупку жилья иностранцами. Флоридский закон SB 264 (2023) ограничивает покупки для людей с постоянным местом жительства в Китае, Кубе, Иране, Северной Корее, России, Сирии и Венесуэле рядом с военными объектами и критической инфраструктурой. Израиль в этом списке не упоминается. Если у вас несколько гражданств, важна страна, где вы постоянно живёте, а не паспорт. При закрытии покупатель подписывает заявление о соответствии этому закону.

Покупка не даёт визы или права на работу в США. Если вы рассматриваете переезд, иммиграционные варианты обсуждайте с иммиграционным юристом отдельно от покупки.

Удалённая покупка из Израиля по шагам

• Подбор. Обсуждаем бюджет, районы, кондо или дом. Я показываю объекты по видео. Разница во времени с Флоридой около 7 часов, поэтому утро во Флориде — это вечер в Израиле, и показы удобно ставить на это время.
• Контракт. Оффер и контракт подписываются электронно. Документы на английском, я объясняю их на русском.
• Депозит. Переводится на эскроу титульной компании в срок, указанный в контракте, обычно в течение нескольких дней.
• Проверки. Инспекция, расчёт страховки, документы ассоциации для кондо, проверка открытых разрешений. Всё без вашего присутствия.
• Закрытие. Документы подписываются у нотариуса с апостилем или по другой схеме, которую примет титульная компания. Израиль участвует в Гаагской конвенции об апостиле. Формат согласуем заранее, чтобы не искать нотариуса в последний день.

Деньги из израильского банка: рабочие дни и курс

Практическая деталь, о которой часто забывают: рабочая неделя в Израиле и в США разная. Основная рабочая неделя израильских банков — с воскресенья по четверг, американских — с понедельника по пятницу. На практике общих рабочих дней для перевода — с понедельника по четверг, а перевод, отправленный в четверг вечером по израильскому времени, может дойти только в понедельник. Добавьте праздники обеих стран, и запас в неделю до закрытия перестаёт казаться лишним.

• Конвертацию шекелей в доллары планируйте заранее и отправляйте доллары, чтобы сумма совпала с итоговым расчётом.
• Банки-посредники могут удержать комиссию, поэтому отправьте с небольшим запасом: излишек вернут после закрытия.
• Ваш банк может запросить подтверждение цели перевода: контракт и письмо титульной компании.
• Реквизиты эскроу подтверждайте только звонком в титульную компанию по номеру с её официального сайта. Письма о «новых реквизитах» — классическая схема мошенников.

Ипотека для граждан Израиля

Если вы не живёте в США, подходят кредиты для иностранцев. Обычно они требуют взнос 30–40%, подтверждение дохода, выписки по счетам и иногда резерв на несколько месяцев платежей. Американская кредитная история не нужна, ставки выше, чем для американских заёмщиков. При цене $384 тыс. взнос 30–40% — примерно $115–154 тыс., при цене $250 тыс. — $75–100 тыс., плюс расходы на закрытие.

Некоторые покупатели вместо американского кредита используют деньги, полученные в Израиле под залог имеющегося там жилья, и покупают во Флориде за наличные. Это часто упрощает сделку, но сравнивать варианты нужно с вашим банком и финансовым консультантом с учётом валютного риска: доход у вас в шекелях, а долг или покупка — в долларах.

Налоги в США и в Израиле

• Налог на недвижимость во Флориде без льготы homestead, доступной только постоянным жителям, обычно около 1,5–2% стоимости в год. Ежегодное увеличение налоговой оценки по нешкольным налогам у такого жилья не превышает 10%.
• Подоходного налога штата во Флориде нет.
• При продаже иностранцем покупатель по закону FIRPTA обычно удерживает 15% цены. Это аванс в счёт налога: излишек возвращается после подачи американской декларации, для которой нужен ITIN.
• Наследование. Для нерезидентов США федеральный налог на наследство применяется к американскому имуществу свыше $60 000. Форму владения — лично, через LLC, траст — стоит выбрать до покупки вместе с американским юристом.
• Израиль. Израиль облагает своих налоговых резидентов по доходам со всего мира, и между странами действует договор об избежании двойного налогообложения. Как декларировать владение и будущую продажу в Израиле, уточните у израильского налогового консультанта, желательно одновременно с американским CPA.

Это не налоговая и не юридическая консультация, а общая картина, с которой удобно идти к специалистам.

Что выбирают и что проверить

Для владения на расстоянии чаще берут кондо: ассоциация следит за зданием и территорией. По индексу Zillow кондо в Майами-Бич стоит около $460 тыс., в Форт-Лодердейле — около $403 тыс., в Бока-Ратоне — около $285 тыс., в Голливуде и Помпано-Бич — около $250 тыс. За год кондо по Флориде подешевели на 3,9%. Перед покупкой я читаю с клиентом бюджет ассоциации, отчёт о резервах SIRS, результаты milestone inspection, протоколы собраний и проверяю спецсборы. На перепродаже у вас 7 дней без выходных и праздников, чтобы отказаться после получения документов. В некоторых зданиях покупателя должна одобрить ассоциация, и этот срок нужно заложить в дату закрытия.

Если вы выбираете отдельный дом, например для будущего переезда семьи, проверки другие. Важны возраст крыши и отчёт wind mitigation, от которых зависит цена страховки, зона FEMA по адресу и отдельный полис от наводнения, расходы на HOA и иногда CDD в новых районах. Расчёт страховки нужно получить до конца периода инспекции. Если дом будет пустовать большую часть года, скажите об этом страховой компании сразу: от этого зависят условия полиса, и кто-то должен регулярно проверять дом, особенно после штормов.

Я веду сделку на русском и английском и для каждого варианта считаю налог, взносы и ориентир по страховке. Могу прислать подборку под ваш бюджет, где по каждому объекту уже посчитаны налог, взносы и страховка.