Покупка недвижимости в США для граждан Казахстана

Ограничения для казахстанцев

Федеральных ограничений на покупку жилья иностранцами в США нет. Во Флориде с 2023 года действует закон SB 264, который ограничивает покупки людьми с постоянным местом жительства (domicile) в Китае, Кубе, Иране, Северной Корее, России, Сирии и Венесуэле рядом с военными объектами и критической инфраструктурой. Казахстана в этом списке нет. Закон смотрит на место постоянного проживания, а не на паспорт, поэтому, если вы живёте в одной из перечисленных стран, ситуацию нужно проверить с юристом до подписания контракта. При закрытии сделки титульная компания обычно просит подписать заявление о соответствии этому закону.

Покупка недвижимости не даёт визы, грин-карты или права на работу. Для приезда на просмотр или закрытие сделки нужна обычная виза, но приезжать не обязательно.

Как проходит покупка из Казахстана

• Подбор и показы. Я показываю объекты по видео в реальном времени: вы видите не только квартиру, но и подъезд, парковку, вид из окна, соседние дома. Разница во времени с Флоридой большая, поэтому показы обычно ставим на утро по местному времени.
• Оффер и контракт. Подписываются электронной подписью. Контракт на английском, я объясняю каждый пункт на русском.
• Депозит. Переводится на эскроу-счёт титульной компании в течение нескольких дней после подписания.
• Проверки. Инспекция дома, расчёт страховки, для кондо — документы ассоциации. Всё это делается без вашего присутствия, отчёты я пересылаю с пояснениями.
• Закрытие. Документы можно подписать удалённо у нотариуса или в консульстве США, в зависимости от требований титульной компании и кредитора. Казахстан участвует в Гаагской конвенции об апостиле, поэтому доверенность, оформленная у вас, при правильном апостилировании принимается в США. Конкретный формат заранее согласуем с титульной компанией.

Документы, которые обычно нужны покупателю из Казахстана: загранпаспорт, подтверждение адреса проживания, выписки по счёту, с которого пойдут деньги, при ипотеке — подтверждение дохода с переводом на английский. Если вы покупаете на компанию, понадобятся её учредительные документы и данные о реальных владельцах. Номер социального страхования для покупки не нужен, а ITIN понадобится позже, для налоговых деклараций в США.

Деньги: наличные или ипотека

Большинство иностранных покупателей платят наличными: это быстрее и проще в переговорах. Если нужен кредит, есть программы для иностранцев (foreign national loans). Обычно они требуют взнос 30–40%, подтверждение дохода и средств, выписки из банка, иногда резерв на несколько месяцев платежей. Ставки у них, как правило, выше, чем у кредитов для американцев. Кредитной истории в США для них не требуется.

Чтобы понимать масштаб: при цене $263 тыс. взнос 30% — около $79 тыс., 40% — около $105 тыс., плюс расходы на закрытие. При цене $375 тыс. — около $113 тыс. и $150 тыс.

Перевод из Казахстана идёт через SWIFT на эскроу титульной компании. Уточните в своём банке правила валютного контроля и документы, которые банк попросит для крупного перевода за рубеж: обычно это контракт и письмо титульной компании. Реквизиты эскроу всегда подтверждайте звонком в титульную компанию: мошенники подменяют их в письмах.

Налоги при владении, продаже и наследовании

• Налог на недвижимость. Без льготы homestead, которая есть только у постоянных жителей Флориды, налог обычно составляет около 1,5–2% стоимости в год. Рост оценки для нешкольных налогов ограничен 10% в год.
• Подоходный налог штата. Во Флориде его нет. Федеральные обязательства зависят от того, получаете ли вы доход от объекта.
• Продажа (FIRPTA). Когда иностранец продаёт недвижимость в США, покупатель обычно удерживает 15% цены продажи и перечисляет в налоговую. Это не налог, а аванс: после подачи декларации излишек возвращается. Для этого понадобится ITIN, его лучше оформить заранее.
• Наследование. Для нерезидентов США федеральный налог на наследство применяется к американскому имуществу свыше всего $60 000. Это сильно отличается от правил для американцев. Поэтому способ владения — на себя, через LLC, траст или другую структуру — стоит обсудить с американским юристом и CPA до покупки, а не после.
• Налоги в Казахстане. Как ваше владение и будущая продажа учитываются дома, уточните у казахстанского налогового консультанта.

Это не юридическая и не налоговая консультация. Я объясняю общую схему, а решения о структуре принимаются с профильными специалистами.

Что покупают и что проверить

Для первой покупки из-за рубежа часто выбирают кондо: меньше забот об обслуживании на расстоянии. По индексу Zillow типичное кондо стоит около $384 тыс. в Майами, около $403 тыс. в Форт-Лодердейле, около $194 тыс. в Тампе, около $171 тыс. в Орландо. За год кондо во Флориде подешевели на 3,9%, частично из-за расходов старых зданий на обязательные инспекции и резервы. Перед покупкой кондо я читаю с клиентом бюджет ассоциации, отчёт о резервах SIRS, результат milestone inspection и протоколы собраний, и проверяю, нет ли текущих или запланированных спецсборов. У покупателя кондо на перепродаже есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться.

Для дома важнее возраст крыши, отчёт wind mitigation, зона FEMA по адресу и расчёт страховки до конца периода инспекции. Если дом будет стоять пустым часть года, скажите об этом страховой: такие полисы бывают с особыми условиями.

Как я работаю

Я веду сделку на русском и английском от подбора до ключей, считаю для каждого объекта налог, взносы и ориентир по страховке, проверяю документы кондо и координирую титульную компанию, инспектора и кредитора, если он нужен. Приезжать для этого не обязательно, хотя многие клиенты всё же прилетают один раз, чтобы увидеть район своими глазами до окончательного выбора. Если хотите, пришлю подборку квартир и домов под ваш бюджет с расчётом всех ежегодных расходов.