Покупка дома во Флориде удалённо

Что можно сделать удалённо, а что нет

Удалённо проходит вся сделка: выбор района, показы, оффер, контракт, депозит, инспекция, проверка документов, закрытие. Приезд нужен в двух случаях: если вы сами хотите увидеть объект до покупки или если ваш кредитор требует подписать оригиналы лично у нотариуса.

Чего удалённо сделать нельзя: почувствовать район. Видео не передаёт шум трассы, запах после дождя, ощущение улицы вечером. Поэтому я показываю не только дом, но и дорогу к нему, соседние участки, ближайшие магазины. Если есть возможность прилететь хотя бы один раз до контракта, это всегда помогает, но это не обязательно.

Разница во времени тоже часть процесса. Сроки в контракте Флориды считаются по местному времени, поэтому я заранее договариваюсь с клиентом, когда он доступен для подписи, и не оставляю важные документы на последний день срока.

Шаг за шагом: от бюджета до контракта

• Бюджет и деньги. Если покупка за наличные, понадобится подтверждение средств (выписка). Если с ипотекой, предварительное одобрение кредитора. Иностранцу банк обычно даёт кредит с взносом 30–40%.
• Район и тип жилья. Мы обсуждаем, как вы будете жить в доме, и сужаем поиск до одного-двух районов.
• Показы по видео. Я провожу живые видеопоказы, открываю шкафы, показываю крышу, кондиционер, электрощиток и следы ремонта, а не только красивые комнаты.
• Оффер и контракт. Во Флориде обычно используется стандартный контракт, его подписывают электронно. Сроки инспекции, финансирования и закрытия мы ставим с запасом на разницу во времени.
• Депозит. Депозит переводится на эскроу-счёт title-компании или адвоката, обычно в течение нескольких дней после подписания.

Шаг за шагом: от инспекции до ключей

• Инспекция. Лицензированный инспектор проверяет дом, вы получаете отчёт с фотографиями. Я прошу добавить четырёхточечную инспекцию и отчёт wind mitigation для страховки.
• Страховка. Котировку страховки дома и, если нужно, страховки от наводнения получаем до конца инспекционного периода.
• Документы ассоциации. Для кондо и домов с HOA: бюджет, резервы, правила, протоколы собраний. Для кондо на вторичном рынке есть 7 дней (без выходных и праздников) на отказ после их получения.
• Титул. Title-компания проверяет право собственности, долги и залоги и выпускает титульную страховку.
• Закрытие. Документы подписываются через удалённую нотариальную заверку по видео, либо их присылают курьером для подписи у нотариуса в вашей стране. Остаток денег переводится на эскроу-счёт.
• Ключи. После записи сделки в округе ключи передаются вам или человеку, которого вы назначите.

Как выбрать район, не побывав в нём

Самая трудная часть удалённой покупки не сделка, а выбор места. Я начинаю с вопросов о жизни: сколько месяцев в году вы будете здесь, нужен ли пляж, как далеко готовы ездить до аэропорта, важна ли тишина или, наоборот, городская жизнь. Потом сравниваем два-три района по ценам и по ежемесячным расходам.

Цены по регионам отличаются сильно. По индексу Zillow типичное жильё в округе Майами-Дейд стоит около $523 тыс., в округе Ориндж около $401 тыс., в округе Дювал около $294 тыс., в округе Полк около $296 тыс. Перед контрактом я делаю видеопрогулку по улице и показываю, что находится рядом: трассы, торговые центры, пустые участки, на которых может начаться стройка.

Безопасность перевода денег

Самый реальный риск удалённой сделки не в доме, а в мошенниках, которые подделывают письма с реквизитами. Схема простая: вы получаете письмо, похожее на письмо от title-компании, с «новыми» банковскими реквизитами. Деньги уходят на чужой счёт, и вернуть их почти невозможно.

Правила, которые я прошу клиентов соблюдать:

• реквизиты для перевода подтверждайте звонком в title-компанию по номеру с её официального сайта, а не из письма;
• любое письмо о «смене реквизитов» считайте мошенническим, пока не доказано обратное;
• после отправки сразу сообщите title-компании сумму и время перевода;
• предупредите свой банк заранее: крупный международный перевод могут задержать для проверки.

Документы и налоги для покупателя из-за рубежа

Для покупки нужен загранпаспорт. Американский налоговый номер для самой покупки не требуется, но ITIN понадобится позже, например для налоговой декларации при продаже. Гражданство и вид на жительство в США не нужны, но покупка дома не даёт визу или грин-карту.

Флорида не взимает подоходный налог штата. Налог на недвижимость платят все владельцы, без homestead он обычно около 1,5–2% от стоимости в год. При будущей продаже иностранным владельцем покупатель удержит часть цены по правилу FIRPTA, как правило 15%. Если вы связаны с одной из стран из списка закона Флориды SB 264 (2023), до подписания контракта стоит проверить, не попадает ли объект под его ограничения.

Покупать ли на себя лично или на компанию, решается с юристом и бухгалтером до контракта. Это не юридическая и не налоговая консультация.

И последнее по документам. Если удалённое нотариальное заверение по какой-то причине не подходит, можно выдать доверенность человеку в США, который подпишет документы за вас. Title-компании обычно просят прислать текст доверенности заранее на согласование, а доверенность, оформленную за границей, часто требуется заверить апостилем. Кредиторы относятся к доверенностям строже, чем при покупке за наличные. Если вы планируете этот вариант, обсудите его с title-компанией в самом начале сделки, а не за неделю до закрытия.

Моя роль в удалённой сделке

В удалённой сделке агент становится вашими глазами на месте. Я провожу видеопоказы, присутствую на инспекции, читаю документы ассоциации, считаю налог, страховку и взносы по объекту и слежу за всеми сроками контракта. Работаю на русском и английском, поэтому вы понимаете каждый документ до того, как его подписать.

После закрытия многие удалённые владельцы нанимают компанию, которая регулярно осматривает дом, особенно в сезон ураганов. Об этом стоит подумать заранее. Если хотите, пришлю подборку объектов в вашем бюджете с видеообзором и расчётом расходов.