Перевод денег в США для покупки дома

Куда и когда идут деньги

• Депозит (earnest money). Первый платёж после подписания контракта, обычно в течение нескольких дней. Его получает эскроу-агент, указанный в контракте: титульная компания, юрист или брокер. Деньги лежат на отдельном доверительном счёте до закрытия.
• Остаток на закрытие. Первоначальный взнос минус депозит плюс расходы на закрытие. Точную сумму вы увидите в итоговом расчёте за несколько дней до закрытия. Деньги должны прийти до подписания, а не в день подписания.
• Кредит. Если есть ипотека, кредитор отправляет свою часть напрямую титульной компании. Вам ничего пересылать не нужно.

Наличные титульные компании для таких сумм не принимают, и личные чеки на крупные суммы тоже обычно нет. Стандарт — банковский перевод.

Как перевести деньги из-за границы

Международный перевод идёт через систему SWIFT, часто через один-два банка-посредника. Что учесть:

• Сроки. Обычно от одного до нескольких рабочих дней, но первый крупный перевод ваш банк может задержать на проверку. Отправляйте с запасом минимум в неделю до закрытия.
• Комиссии. Банки-посредники могут удержать комиссию из суммы, и на счёт придёт меньше, чем вы отправили. Попросите свой банк перевод с оплатой всех комиссий отправителем или отправьте немного больше: излишек титульная компания вернёт после закрытия.
• Валюта. Конвертацию лучше сделать заранее и отправлять доллары. Курс при конвертации в последний момент бывает невыгодным, а сумма в долларах должна совпасть с расчётом.
• Имя отправителя. Деньги должны идти со счёта покупателя. Перевод от третьего лица (родственника, компании) титульная компания и кредитор проверят отдельно, и он может потребовать письма о подарке или других документов.
• Правила вашей страны. Во многих странах есть валютный контроль и лимиты на переводы за рубеж. Узнайте в своём банке, какие документы он попросит: контракт, письмо титульной компании, подтверждение покупки.
• Дробить перевод, чтобы обойти проверку, нельзя. Намеренное деление сумм ради того, чтобы не попасть под отчётность, в США само по себе нарушение закона.

Многие покупатели заранее открывают счёт в американском банке и переводят деньги туда, а уже с него — на эскроу. Это упрощает последний шаг, но открытие счёта нерезидентом занимает время.

Сколько отправить сверх взноса

К первоначальному взносу добавляются расходы на закрытие, и их нужно учесть в сумме перевода. Во Флориде с ипотекой покупатель обычно платит налог на кредитный документ ($0,35 за каждые $100 суммы кредита) и нематериальный налог 0,2% от суммы кредита, а также сборы кредитора, оценку, предоплату страховки и налогов в эскроу кредитора. Кто платит за полис титульного страхования владельца, зависит от обычая округа: в Майами-Дейде и Броварде, например, обычно покупатель. Точную цифру даст итоговый расчёт (closing disclosure), а предварительную я прошу у титульной компании и кредитора сразу после подписания контракта, чтобы вы могли заранее спланировать конвертацию и перевод.

Происхождение денег: какие документы попросят

Кредитор при ипотеке обязательно проверяет, откуда деньги на взнос. Обычно это выписки за последние два месяца по счетам, откуда пойдут деньги, и объяснение каждого крупного поступления: продажа квартиры, бонус, подарок. Документы на другом языке нужно перевести. Деньги, которые появились на счёте внезапно и без объяснения, кредитор может не засчитать.

При покупке за наличные вопросов меньше, но титульная компания и банк-получатель всё равно проверяют перевод. Правило FinCEN об отчётах по покупкам без ипотеки на компанию или траст должно было заработать 1 марта 2026 года, но в марте 2026 года федеральный суд в Техасе его отменил, а FinCEN подал апелляцию, так что статус уточните у титульной компании перед сделкой. Готовьтесь, что у вас попросят эти сведения. При покупке на физическое лицо это правило не применяется.

Если деньги дарит родственник за рубежом, у получателя в США могут появиться обязанности по отчётности перед налоговой. Это не налоговая консультация: если подарок крупный, поговорите с CPA до перевода.

Мошенничество с переводом при покупке дома

Самая частая схема выглядит так: мошенники взламывают или подделывают почту агента, титульной компании или юриста и за несколько дней до закрытия присылают письмо «у нас изменились реквизиты». Письмо выглядит настоящим, подпись и логотип на месте, иногда адрес отличается одной буквой. Покупатель отправляет деньги, и они исчезают. Вернуть отправленный wire очень трудно, а иногда невозможно.

Правила, которые я прошу соблюдать всех клиентов:

• реквизиты эскроу получайте от титульной компании и подтверждайте звонком по номеру, который вы нашли сами, на её официальном сайте или в контракте, а не по номеру из письма;
• любое письмо об изменении реквизитов считайте мошенническим, пока не подтвердили его голосом;
• я никогда не присылаю реквизиты для перевода и не прошу перевести деньги на мой счёт;
• после отправки сразу позвоните в титульную компанию и подтвердите получение;
• не пересылайте реквизиты и сканы паспорта по незащищённым мессенджерам.

Если вы всё же отправили деньги не туда, звоните в свой банк немедленно с просьбой отозвать перевод, сообщите титульной компании и подайте заявление в ФБР на сайте ic3.gov. Счёт идёт на часы.

Когда вы потом продадите

Обратный путь тоже стоит понимать заранее. Если продавец — иностранец, покупатель по закону FIRPTA обычно удерживает 15% цены и перечисляет в налоговую США; часть или всё можно вернуть, подав декларацию. Для этого понадобится налоговый номер ITIN. Деньги от продажи титульная компания переводит на счёт продавца, и здесь опять действует правило: реквизиты подтверждаются голосом.

Что делаю я

Я заранее связываю вас с титульной компанией, помогаю понять, какие документы и в какие сроки попросят банк и кредитор, и слежу, чтобы перевод пришёл до закрытия, а не в его день. Объясняю всё на русском. Сами деньги я не принимаю и реквизиты не пересылаю. Если хотите начать с подбора объектов, пришлю подборку в вашем бюджете с расчётом суммы на закрытие.