Одобрение ассоциации кондо во Флориде

Откуда берётся одобрение и где это написано

Право ассоциации одобрять покупателей не появляется само по себе. Оно должно быть прописано в декларации кондоминиума (declaration of condominium) или в уставе (bylaws). Если там об этом ничего нет, ассоциация не может требовать от вас заявку, проверку и сбор. Если есть, процедура обязательна, и без письма об одобрении (certificate of approval) титульная компания сделку не закроет.

Чаще одобрение встречается в старых зданиях на побережье: Майами-Бич (Miami Beach), Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach), Халландейл-Бич, Форт-Лодердейл, Бока-Ратон. В новых башнях проверка бывает формальной или её нет вовсе. Есть ещё кооперативы (co-op): там вы покупаете не квартиру, а долю в корпорации, и правила отбора обычно строже, а финансирование найти сложнее. Если объявление помечено как co-op, это отдельный разговор.

Узнать, есть ли одобрение, проще всего до оффера: агент продавца или управляющая компания обычно отвечают сразу, а в описании объекта в MLS часто прямо указано, что покупка требует одобрения ассоциации. Если в здании с одобрением вы видите несколько квартир, которые долго не продаются, спросите, не связано ли это с процедурой: иногда совет собирается редко, и покупатели уходят к соседям.

Иногда вместо одобрения или вместе с ним в документах есть право преимущественной покупки (right of first refusal): ассоциация может выкупить квартиру на ваших условиях. На практике этим пользуются редко, но формально срок на такое решение тоже нужно учитывать.

Что входит в заявку

• анкета на каждого взрослого, который будет жить в квартире;
• копии паспортов или водительских прав;
• согласие на проверку биографии (background check) и кредитной истории;
• иногда — рекомендательные письма, справка из банка, сведения о работе;
• данные о машине для парковки, сведения о домашних животных (во многих домах есть ограничения по весу и количеству);
• подписанное подтверждение, что вы получили и прочитали правила дома;
• сбор за рассмотрение.

Если у вас нет американского номера социального страхования (SSN), стандартная проверка кредитной истории не сработает. Проверку проводят по паспорту, а ассоциация может попросить письмо из вашего банка или подтверждение средств. Это нормально, и иностранцев одобряют постоянно, просто пакет лучше собрать заранее и перевести нужные документы на английский.

Если вы покупаете квартиру на компанию (LLC) или траст, ассоциация захочет знать, кто конкретно будет жить в квартире, и может проверять каждого из этих людей.

Интервью с советом дома

Интервью с ассоциацией кондо пугает многих, особенно тех, кто слышал о нью-йоркских кооперативах. Во Флориде это обычно 15–30 минут с двумя-тремя членами совета или комитета по одобрению, всё чаще по видео. Это не экзамен по финансам. Вам расскажут правила дома и проверят, что вы их поняли: где парковаться, как бронировать грузовой лифт для переезда, в какие часы можно делать ремонт, какие требования к страховке подрядчиков, что можно ставить на балконе, какие животные разрешены.

Как подготовиться:

• прочитайте правила (rules and regulations) до встречи и отметьте вопросы;
• если вы планируете ремонт, скажите об этом прямо и спросите о порядке согласования: в кондо замена полов, окон, сантехники почти всегда требует разрешения ассоциации;
• если английский не родной, можно прийти с агентом или родственником, который поможет с переводом;
• не обещайте того, что противоречит правилам.

Совет не вправе отказать по причинам, которые запрещает федеральный закон о справедливом жилье (Fair Housing Act): раса, цвет кожи, религия, национальное происхождение, пол, инвалидность, наличие детей. Исключение по возрасту есть только у сообществ 55+, где закон разрешает проверять возраст жильцов.

Сроки и как вписать одобрение в контракт

Срок рассмотрения указан в документах ассоциации. Часто это от двух до четырёх недель после подачи полного пакета, а в сезон и в домах, где совет собирается раз в месяц, может быть дольше. Именно поэтому одобрение — частая причина переносов закрытия.

Что я делаю, чтобы этого избежать:

• ещё до оффера узнаю у управляющей компании, нужна ли заявка, сколько она стоит и сколько обычно занимает;
• ставлю дату закрытия с запасом и прописываю в контракте условие об одобрении ассоциации: сроки подачи и что происходит, если одобрение не получено;
• помогаю подать заявку в первые же дни после подписания контракта, полностью и без пропусков: неполный пакет просто лежит;
• напоминаю, что ассоциация не обязана ускоряться ради вашей ставки по кредиту, поэтому срок фиксации ставки подбираем с учётом одобрения.

Помните и о праве покупателя кондо на перепродаже отказаться от сделки в течение 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации. Одобрение и эти 7 дней — разные вещи: первое касается проверки вас, второе — вашей проверки здания.

Что проверить в доме, пока идёт одобрение

Пока ассоциация изучает вас, вы изучаете её. Я прошу и читаю вместе с клиентом:

• бюджет и размер резервов, отчёт о структурном исследовании резервов (SIRS);
• результат milestone inspection, если зданию три и более этажа и ему 30 лет или больше;
• протоколы собраний совета за последний год: там видно, обсуждаются ли ремонт фасада, крыши, балконов и новые спецсборы;
• справку estoppel certificate: долги по взносам, текущие и утверждённые спецсборы;
• страховой полис здания и размер ураганной франшизы ассоциации.

Кондо по Флориде за год подешевели на 3,9% по индексу Zillow, и часть этого падения связана именно с расходами на ремонты по новым законам. Ассоциация, которая уже провела инспекции и собрала резервы, часто менее рискованна, чем та, где всё впереди.

Это не юридическая консультация: если в документах что-то спорное, я советую показать их юристу по недвижимости до окончания 7-дневного срока. Если хотите, пришлю подборку кондо в вашем бюджете с пометкой, где нужно одобрение и сколько оно обычно занимает.