Новостройки во Флориде

Где во Флориде строят больше всего

Новые районы строятся там, где есть свободная земля и рост населения. Если смотреть по регионам:

• центр штата: пригороды Орландо в округах Ориндж, Оцеола, Лейк и Полк;
• район Тампы: юг и восток округа Хиллсборо, округ Паско;
• юго-запад: Кейп-Корал и Форт-Майерс в округе Ли, округ Шарлотт;
• восточное побережье: Порт-Сент-Луси в округе Сент-Луси;
• северо-восток: округа Сент-Джонс, Нассо и Клэй под Джэксонвиллом;
• для 55+: Те-Виллиджес (The Villages) в округе Самтер и посёлки вокруг Окалы в округе Марион.

В округах Майами-Дейд, Бровард и Палм-Бич свободной земли под большие районы почти не осталось, и новостройки там это в основном высотные кондо или небольшие группы домов на западе по совсем другим ценам. Типичное жильё в округе Майами-Дейд стоит около $523 тыс., в Палм-Бич около $476 тыс.

Сколько стоит новый дом: ориентиры по округам

Типичное жильё по индексу Zillow в округах, где строится много нового:

• Марион около $268 тыс., Полк около $296 тыс.;
• Паско около $328 тыс., Ли около $334 тыс.;
• Оцеола около $359 тыс., Лейк около $360 тыс., Сент-Луси около $371 тыс.;
• Хиллсборо около $376 тыс., Самтер около $388 тыс., Ориндж около $401 тыс.;
• Нассо около $485 тыс., Сент-Джонс около $493 тыс.

Это средние по всему жилью, включая старые дома. Новый дом той же площади обычно стоит выше среднего по своему округу, но в округах с большим объёмом строительства разница бывает небольшой, потому что застройщики конкурируют друг с другом. За пять лет жильё по штату подорожало примерно на 19%.

Базовая цена в рекламе застройщика это цена модели на стандартном участке со стандартной отделкой. Участок у пруда или угловой, улучшенный пол, кухня, забор и жалюзи добавляют к ней суммы, которые я советую считать заранее по прайсу отдела продаж.

Почему новый дом дешевле в содержании и где он дороже

Главный плюс новостройки во Флориде это страховка. После урагана Эндрю в штате ввели единый строительный кодекс (Florida Building Code), и новые дома строятся с усиленным креплением крыши, ударопрочными окнами или ставнями. Страховщики дают за это скидки, а новая крыша снимает вопрос, который у дома 1990-х часто решает, застрахуют его вообще или нет.

Минус новостройки это сборы. Почти во всех новых районах есть HOA, а во многих и CDD (Community Development District). CDD это специальный округ, который выпустил облигации на дороги, водоотвод, освещение и клуб района. Владельцы гасят эти облигации ежегодным сбором, который включён в налоговый счёт и действует много лет. Вместе с налогом на недвижимость без homestead (обычно 1,5–2% стоимости в год) это может заметно поднять расходы. Поэтому сравнивать районы я предлагаю по сумме налога, CDD, HOA и страховки за год, а не по цене дома.

Бонусы, депозит и гарантия

Самое распространённое предложение застройщиков это оплата части расходов на закрытие или сниженная ставка по ипотеке, но только через их собственный банк. Чтобы понять, выгодно ли это, нужен расчёт от независимого кредитора на тех же условиях. Если вы платите наличными, разумнее просить скидку с цены или бесплатные опции.

В контракте важно понять:

• какой депозит, когда он становится невозвратным и хранится ли он на эскроу;
• какие сроки готовности и что происходит при задержке;
• может ли застройщик менять материалы и планировку;
• как устроена гарантия: обычно короткий срок на отделку, дольше на системы, ещё дольше на конструкцию.

Иностранным покупателям застройщики иногда ставят более высокий депозит. Ипотеку иностранцам дают обычно при первом взносе 30–40%, и не каждый банк застройщика с ними работает.

Инспекции и свой агент

Город или округ проверяет дом на соответствие нормам, но эта проверка не заменяет вашего инспектора, который работает только на вас и смотрит на качество конкретной бригады. Я советую независимые проверки перед гипсокартоном, перед закрытием сделки и перед окончанием первого года гарантии. По каждому адресу стоит также узнать зону FEMA и получить расчёт страховки, включая страховку от наводнения: новый район может стоять на бывшем пастбище рядом с болотом.

Отдел продаж застройщика работает на застройщика. Агента покупателя обычно оплачивает застройщик, но многие требуют, чтобы агент пришёл или был указан при вашем первом визите. Я работаю на русском и английском, сравниваю предложения нескольких застройщиков и регионов по полной стоимости владения и могу провести покупку целиком удалённо: видео с площадки, электронная подпись, инспекции, закрытие с удалённой нотариальной заверкой. Покупка дома не даёт визу или грин-карту. Если хотите, пришлю подборку новостроек в выбранном регионе с расчётом налога, CDD и HOA.