Недвижимость в Америке: цены

Что сейчас происходит с ценами

За последний год типичная стоимость жилья во Флориде почти не изменилась: минус 0,9%. Кондо за тот же год подешевели примерно на 3,9%. За пять лет общий индекс вырос примерно на 18,6%, то есть рост был, но сейчас рынок стоит на месте.

Помните, что индекс Zillow описывает типичный объект, а не тот, который вы будете смотреть. В одном и том же городе цены по отдельным зданиям и улицам могут двигаться в разные стороны: где-то продавцы снижают цену месяцами, где-то дома уходят за неделю. Поэтому общий тренд полезен для ориентира, а решение принимается по продажам похожих объектов рядом.

Для покупателя это означает больше времени на выбор и больше пространства для торга, чем три-четыре года назад. Особенно это заметно в старых кондоминиумах, где после новых законов о резервах выросли взносы. Отдельные дома держатся лучше, но и там продавцы чаще соглашаются оплатить часть расходов на закрытие или ремонт после инспекции.

Самые дешёвые и самые дорогие округа

Внизу списка сельские округа севера штата: Калхун (Calhoun) около $167 тыс., Джексон (Jackson) около $180 тыс., Холмс (Holmes) около $181 тыс. Там дёшево, потому что мало работы, далеко до крупных аэропортов и почти нет спроса со стороны приезжих.

Вверху округа, где главный товар вода и курортная жизнь:

• Монро (Monroe), то есть Флорида-Кис: около $963 тыс.;
• Уолтон (Walton) на северо-западном побережье: около $661 тыс.;
• округ Кольер (Нейплс): около $552 тыс.;
• округ Майами-Дейд: около $523 тыс.;
• округ Сент-Джонс: около $493 тыс.;
• округ Палм-Бич: около $476 тыс.

Середина рынка, примерно $300–400 тыс., это большинство крупных агломераций: округ Дювал (Джэксонвилл) около $294 тыс., округ Полк около $296 тыс., округ Пинеллас около $369 тыс., округ Хиллсборо (Тампа) около $376 тыс., округ Ориндж (Орландо) около $401 тыс., округ Бровард около $422 тыс.

Цены в городах, о которых чаще спрашивают

Индекс Zillow по всему жилью и отдельно по кондо:

• Майами: около $584 тыс., кондо около $384 тыс.;
• Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach): около $651 тыс., кондо около $621 тыс.;
• Авентура (Aventura): около $423 тыс., кондо около $408 тыс.;
• Форт-Лодердейл: около $510 тыс., кондо около $403 тыс.;
• Бока-Ратон: около $580 тыс., кондо около $285 тыс.;
• Орландо: около $373 тыс., кондо около $171 тыс.;
• Тампа: около $376 тыс., кондо около $194 тыс.;
• Джэксонвилл: около $285 тыс., кондо около $172 тыс.;
• Нейплс: около $546 тыс., кондо около $379 тыс.;
• Ки-Уэст (Key West): около $1,02 млн, кондо около $706 тыс.

Обратите внимание на разрыв между общим индексом и кондо. В Орландо и Тампе квартира стоит меньше половины типичного дома, потому что там кондо в основном небольшие и старые, а спрос сосредоточен на отдельных домах. На побережье Майами-Дейд наоборот: квартира у океана стоит почти как дом, а иногда и дороже.

Из чего складывается цена, кроме самой цены

Цифра в объявлении редко совпадает с тем, во сколько обойдётся жильё. В США к ней добавляется несколько статей, и во Флориде они особенно заметны:

• налог на недвижимость: без homestead обычно около 1,5–2% от стоимости в год, ставка зависит от округа и города;
• страховка дома: из-за ураганов она во Флориде дороже, чем во многих других штатах, а цена сильно зависит от возраста крыши и защиты окон;
• страховка от наводнения: отдельный полис, который банк потребует в зоне повышенного риска FEMA;
• взносы HOA или ассоциации кондо: от небольших сумм в посёлках до четырёхзначных платежей в башнях у океана;
• CDD в новых районах: отдельный сбор за дороги и коммуникации, который входит в налоговый счёт.

Поэтому два дома по $400 тыс. в соседних округах могут отличаться по годовым расходам на несколько тысяч долларов. Я считаю эти статьи по каждому объекту до оффера, а не после.

Может ли иностранец купить жильё по этим ценам

Да. Для покупки в США не нужны гражданство, грин-карта или виза, и цены для иностранцев те же самые. Отличается только финансирование: ипотека для нерезидента обычно требует первого взноса 30–40% и документов о доходах из вашей страны. Покупка жилья не даёт права жить в США.

Если вы связаны с одной из стран, перечисленных в законе Флориды SB 264 (2023), до подписания контракта нужно проверить, не находится ли объект рядом с военными или критически важными объектами. Это касается не всех покупок, но проверка обязательна.

Я работаю на русском и английском, могу провести всю сделку удалённо: показы по видео, электронная подпись, перевод депозита на эскроу. Если хотите, подберу несколько реальных объектов в вашем бюджете в двух-трёх районах и посчитаю по ним налог, взносы и страховку.