Налог при продаже дома во Флориде

С какой суммы считают налог

Налогооблагаемая прибыль — это цена продажи минус расходы на продажу минус ваша налоговая база. В базу входят:

• цена покупки;
• часть расходов при покупке (title, сборы за закрытие и т. п.);
• капитальные улучшения: новая крыша, пристройка, бассейн, замена окон, капитальный ремонт кухни.

Текущий ремонт и обслуживание в базу не входят. Покраска стены не увеличивает базу, новая крыша увеличивает. Поэтому чеки, договоры с подрядчиками и permits за все годы владения стоит хранить: без них доказать улучшения сложно.

Условный пример. Дом куплен за $250 тыс., в него вложено $30 тыс. в крышу и окна, продан за $375 тыс., расходы на продажу $25 тыс. Прибыль: $375 тыс. минус $25 тыс. минус $280 тыс., итого $70 тыс. Налог считается с этих $70 тыс., а не с $375 тыс.

Ставки федерального налога

Если вы владели домом больше года, прибыль облагается как долгосрочная, по ставкам 0%, 15% или 20% в зависимости от общего дохода за год. При высоком доходе может добавиться налог 3,8% на инвестиционный доход (NIIT). Если владели год или меньше, прибыль облагается как обычный доход, по ставкам подоходного налога.

Штат Флорида ничего сверху не берёт: ни налога на доход, ни налога на прирост капитала. Для дома во Флориде это верно для любого владельца, где бы он ни жил: житель Нью-Йорка заплатит свой налог штата Нью-Йорк, но Флорида со своей стороны ничего не удержит.

Doc stamps ($0,70 за $100 цены) — это налог на передачу права собственности, он не связан с прибылью и платится даже при продаже в убыток.

Освобождение $250 000 и $500 000: кому подходит

Освобождение по разделу 121 Налогового кодекса работает только для основного жилья. Условия:

• вы владели домом не меньше двух лет из пяти перед продажей;
• жили в нём как в основном жилье не меньше двух лет из тех же пяти (годы не обязаны идти подряд);
• не использовали это освобождение для другого дома в последние два года.

Для пары с совместной декларацией лимит $500 000, если хотя бы один супруг владел домом и оба жили в нём два года. Если пришлось продать раньше из-за смены работы, здоровья или других непредвиденных обстоятельств, бывает частичное освобождение.

Чего освобождение не покрывает: второй дом, дом для отпуска, квартиру, где вы бывали наездами. Канадец, который проводит во Флориде зиму, обычно не может назвать её основным жильём. Homestead во Флориде — это льгота по налогу на недвижимость, она не равна федеральному статусу основного жилья, хотя они часто совпадают.

Иностранный продавец: FIRPTA и форма 8288-B

Если продавец — иностранное лицо для налоговых целей (не гражданин США и не резидент по налогам), покупатель обязан удержать 15% от цены продажи и перечислить их в IRS. Удержание считается от цены, а не от прибыли. Для квартиры за $263 тыс. это около $39 тыс.

Есть исключения: если покупатель будет жить в этом доме и цена не выше $300 тыс., удержания нет, а при цене до $1 млн оно снижается до 10%. Решает это покупатель, и подтверждает он письменно.

Если реальный налог меньше 15%, а часто так и есть, можно подать в IRS заявление на сертификат об уменьшенном удержании, форму 8288-B, до закрытия или в день закрытия. Для этого у продавца должен быть ITIN или его оформление идёт параллельно. Title-компания тогда держит удержанную сумму, пока IRS не ответит. Без 8288-B деньги вернутся только после подачи годовой декларации 1040-NR за год продажи.

Какие бумаги собрать для CPA

Чем полнее документы, тем точнее расчёт и тем меньше спор о базе. Перед продажей или сразу после закрытия соберите:

• closing statement со сделки покупки: в нём видны цена и расходы, которые идут в базу;
• closing statement со сделки продажи от title-компании;
• счета, договоры и permits на капитальные работы за все годы;
• форму 1099-S, если title-компания её выдала;
• для иностранного продавца копию формы 8288-A, которую IRS возвращает с отметкой: по ней удержанные 15% засчитываются в декларации;
• если подавали 8288-B, ответ IRS и сертификат.

Если дом покупался давно и часть бумаг потерялась, title-компания или адвокат, закрывавший ту сделку, иногда может прислать копию закрывающих документов. Записи о permits обычно хранятся в строительном отделе города или округа.

Налоги в стране, где вы живёте

Продажа дома во Флориде почти всегда отражается и в декларации по месту налогового резидентства. Канада, Израиль, Украина, Казахстан и многие другие страны облагают своих резидентов по мировому доходу. Между США и многими странами действуют договоры об избежании двойного налогообложения, и налог, уплаченный в США, обычно засчитывается дома, но правила и сроки отличаются.

Здесь я не даю советов: это не юридическая и не налоговая консультация. Нужен консультант, который знает обе системы, и разговор с ним стоит провести до подписания договора, а не после закрытия.

Наследство, homestead и другие частные случаи

• Унаследованный дом. База обычно пересчитывается по рыночной стоимости на дату смерти (stepped-up basis), поэтому налог при скорой продаже часто небольшой.
• Перенос homestead. Если вы продаёте своё основное жильё во Флориде и покупаете новое во Флориде в течение трёх лет, можно перенести накопленную льготу Save Our Homes, до $500 000 разницы в оценке.
• Форма 1099-S. Title-компания сообщает о сделке в IRS, поэтому продажа видна налоговой в любом случае.
• Убыток. Убыток от продажи личного жилья не вычитается.

Я готовлю для продавца расчёт: цена, расходы, сумма удержания FIRPTA, если она есть, и итог на руках. Его удобно сразу отправить CPA.