Налог на недвижимость в Орландо

Кто устанавливает ставку в округе Ориндж

Орландо находится в округе Ориндж. Ежегодный налог на недвижимость здесь считают по той же схеме, что и по всей Флориде: облагаемая оценка, умноженная на сумму ставок. Ставку в mills (доллар налога на $1 000 оценки) утверждают несколько органов: округ, школьный совет, город, управление водными ресурсами и другие специальные округа.

Адрес внутри городской черты Орландо и адрес в неинкорпорированной части округа (например, в Хорайзон-Уэст) облагаются по разным ставкам. Соседние Уинтер-Парк, Уинтер-Гарден, Окои (Ocoee) или Апопка имеют свои городские ставки. Оценку объекта ведёт оценщик округа (Orange County Property Appraiser), а счёт выставляет и принимает оплату налоговый сборщик округа (Tax Collector).

CDD: строчка в счёте, которую видят слишком поздно

Во многих новых кварталах вокруг Орландо, в Лейк-Ноне, Хорайзон-Уэст и в округе Оцеола, дороги, канализацию, парки и клубы строили за счёт облигаций специального округа (Community Development District). Эти облигации погашают владельцы домов через ежегодный платёж, который включается в налоговый счёт отдельной строкой.

• Платёж CDD состоит из двух частей: погашение долга и содержание общих объектов.
• Долговая часть действует, пока облигации не погашены, обычно десятилетиями. Иногда её можно погасить досрочно одной суммой.
• CDD не зависит от homestead и не снижается этой льготой.

Поэтому два дома по одной цене в соседних кварталах могут отличаться по ежегодным платежам на несколько тысяч долларов. Сумму CDD видно в налоговом счёте прошлого года на сайте налогового сборщика.

Примеры: сколько налога в Орландо и рядом

Возьмём индексы Zillow и ориентир 1,5–2% для жилья без homestead (без CDD):

• типичное жильё в городе Орландо, около $373 тыс.: примерно $5,6–7,5 тыс. в год;
• кондо в Орландо, около $171 тыс.: примерно $2,6–3,4 тыс.;
• типичное жильё по округу Ориндж, около $401 тыс.: примерно $6,0–8,0 тыс.;
• Киссимми (округ Оцеола), около $355 тыс.: примерно $5,3–7,1 тыс.

В соседнем округе Семинол уровень цен почти тот же, около $400 тыс., в округе Лейк около $360 тыс., в округе Полк около $296 тыс., и налог по абсолютной сумме там соответственно ниже. Реальная оценка оценщика часто немного ниже рыночной цены, так что это скорее верхняя граница. Для конкретного дома я беру ставку по его участку и CDD из прошлогоднего счёта и считаю итоговый ежемесячный платёж вместе со страховкой и HOA. Если хотите, пришлю подборку домов с таким расчётом.

Homestead для тех, кто переезжает в Орландо насовсем

Если дом в Орландо станет вашим постоянным жильём на 1 января, подайте заявление на homestead оценщику округа Ориндж до 1 марта. В 2026 году льгота снижает облагаемую оценку на сумму до $51 411: первые $25 000 со всех налогов, вторая часть до $26 411 только с нешкольных.

Важнее другое: после получения homestead оценка дома растёт не больше чем на 3% в год или на инфляцию, если она ниже. В годы быстрого роста цен это сильно сдерживает налог. Для второго жилья, например дома канадца на зимние месяцы, homestead не положен, и рост оценки ограничен только 10% в год для нешкольной части.

Учтите, что при покупке оценка сбрасывается до рыночной. Налог, который платил прежний владелец с homestead, для вас не ориентир. На 3 ноября 2026 года назначено голосование по поправке 3 о налогах на жильё (нужно 60% голосов), и её результат на момент написания неизвестен.

Календарь платежей и что делать новому владельцу

Налоговый год во Флориде совпадает с календарным, а платят его в конце года. Порядок такой:

• в августе оценщик рассылает уведомление TRIM с оценкой и предлагаемыми ставками, и в этот момент можно оспорить оценку;
• счёт выставляют в ноябре, ранняя оплата даёт скидку от 4% (ноябрь) до 1% (февраль);
• крайний срок оплаты 31 марта, после него начисляются пени.

Если вы купили дом в середине года, налог за этот год делится с продавцом при закрытии сделки по числу дней. Первый счёт на ваше имя может прийти ещё с оценкой и льготами прежнего владельца, а на следующий год пересчитается. Налог можно оплатить онлайн из любой страны, но бумажный счёт приходит по почтовому адресу, указанному у оценщика, поэтому проверьте его после сделки.

Налог при покупке и продаже дома

В округе Ориндж налог на документы при передаче права собственности стандартный для Флориды: $0,70 за каждые $100 цены, его обычно платит продавец. Если вы берёте ипотеку, к закрытию добавятся $0,35 за каждые $100 кредита и 0,2% от его суммы. Подоходного налога штата во Флориде нет. При продаже иностранцем покупатель удерживает 15% цены по FIRPTA, и итоговый налог рассчитывается в федеральной декларации.