Квартира на этапе строительства в Майами

Как проходит покупка pre-construction в Майами

• Резервирование. На старте продаж застройщик часто предлагает соглашение о резервировании с небольшим возвратным депозитом. Это ещё не покупка.
• Контракт и документы. Вы получаете проспект, проект декларации кондо, оценочный бюджет ассоциации, планы. С этого момента идут 15 дней, в течение которых вы можете отказаться без потерь.
• Депозиты по графику. Обычно платежи привязаны к этапам: подписание контракта, начало строительства, завершение каркаса здания. В Майами покупатель до сдачи нередко вносит в сумме 30–50% цены, но график у каждого проекта свой и указан в контракте.
• Сдача и закрытие. После получения разрешения на заселение застройщик назначает закрытие, и вы платите остаток.

От контракта до ключей обычно проходят годы, и за это время меняются и ваша жизнь, и рынок.

Депозит за новостройку в Майами: что защищает закон

Статья 718.202 законов Флориды устанавливает правила для депозитов покупателей кондо до завершения строительства:

• все платежи до 10% цены застройщик обязан держать на эскроу-счёте; по запросу вам выдают подтверждение;
• суммы сверх 10% идут на отдельный эскроу-счёт, но контракт может разрешить застройщику использовать их на строительство после его начала: на работы, проектирование, разрешения. На рекламу, комиссии и зарплату продавцов эти деньги тратить нельзя;
• если контракт это разрешает, на его первой странице должна стоять заметная надпись крупным шрифтом о том, что платежи сверх 10% могут быть использованы на строительство.

Что это значит для вас: первые 10% лежат на эскроу, а то, что сверх, уже вложено в стройку. Если проект остановится, вернуть эту часть может быть намного сложнее. Поэтому опыт застройщика, финансирование проекта и доля проданных квартир важнее красоты лобби в офисе продаж.

Если покупатель правильно расторг контракт, деньги на эскроу и проценты по ним возвращаются ему, а при отказе покупателя от обязательств уходят застройщику.

Что прочитать в контракте застройщика

• Срок сдачи и сколько раз и на сколько застройщик может его перенести без последствий.
• Право застройщика менять проект: планировку, отделку, материалы.
• Расходы на закрытие. В новостройках застройщик нередко перекладывает на покупателя часть своих расходов, например налог на документы. В округе Майами-Дейд ставка $0,60 за $100 плюс $0,45 для объектов, которые не являются отдельными домами.
• Оценочный бюджет ассоциации. Это прогноз, и после сдачи взносы часто меняются. Закладывайте запас.
• Уступка контракта: можно ли продать свой контракт до закрытия и сколько за это берёт застройщик. Многие контракты это ограничивают.
• Что будет при вашем отказе: обычно вы теряете депозит.

15 дней на отказ даются, чтобы прочитать всё это. Использовать их нужно полностью, лучше с юристом по недвижимости.

Как проверить застройщика и проект

• какие здания этот застройщик уже сдал в Южной Флориде, вовремя ли, и что сейчас пишут о них собственники в протоколах ассоциаций;
• получено ли разрешение на строительство и началась ли стройка на самом деле, а не только продажи;
• есть ли у проекта банковское финансирование стройки; обычно банк выдаёт его только после того, как продана заметная часть квартир;
• кто эскроу-агент по вашему депозиту: title-компания или юридическая фирма, с её названием и реквизитами в контракте;
• что будет с ассоциацией после передачи здания собственникам и кто до этого момента контролирует бюджет.

Ответы на эти вопросы дают больше, чем рендеры и цены за метр в рекламе.

Финансирование при сдаче

Ипотеку на строящуюся квартиру получают не при подписании, а ближе к закрытию, по ставкам того времени. Если ставки вырастут или ваш доход изменится, вы всё равно обязаны закрыть сделку. Банк ещё проверяет новое здание: в доме, где мало квартир продано или многие покупают как инвестиции, часть кредиторов не даёт кредит.

Покупателям из-за рубежа нужно заранее понимать, что кредит для иностранцев обычно требует первоначальный взнос 30–40%. С учётом уже внесённых депозитов этого часто хватает, но одобрение нужно начинать за несколько месяцев до сдачи, а не после письма застройщика о дате закрытия.

Как сравнить новостройку с готовым кондо

По индексу Zillow типичное кондо в городе Майами около $384 тыс., в Майами-Бич около $460 тыс., в Форт-Лодердейле около $403 тыс., а всё жильё в округе Майами-Дейд около $523 тыс. Новостройки обычно продаются дороже вторичного рынка за метр, и разница оплачивает новое здание, новые нормы и годы без больших ремонтов.

У нового здания есть реальное преимущество после законов 2022 года: до milestone-инспекции, которая обязательна в 30 лет, и до первых крупных ремонтов далеко. Но резервы по исследованию SIRS в бюджете тоже должны быть с первого года, и отказаться от них собственники не могут. Старое здание по соседству может стоить заметно дешевле, но с риском спецсборов. Я сравниваю эти варианты по полной стоимости владения за несколько лет, а не по цене за метр.

Сдача квартиры: инспекция и гарантии

Перед закрытием проводится осмотр с представителем застройщика и составляется список недоделок (punch list). Лучше прийти с независимым инспектором: он заметит то, что не видно глазу, от уклона пола на балконе до работы кондиционера. Закон Флориды даёт покупателям кондо подразумеваемые гарантии застройщика на конструкции и системы здания на определённые сроки; детали стоит уточнить у юриста.

Я работаю на русском и английском, читаю контракт и бюджет ассоциации, сравниваю новостройку с готовыми квартирами района, провожу сделку удалённо и прихожу на приёмку. Комиссию агента покупателя в новостройках часто платит застройщик, но это нужно подтвердить до первого визита в офис продаж. Это не юридическая консультация. Если хотите, пришлю подборку строящихся и недавно сданных зданий в вашем бюджете с графиком депозитов.