Купить квартиру во Флориде

Что юридически означает «кондо»

Во Флориде кондо — форма собственности, а не тип здания. Вы владеете своей квартирой и долей в общем имуществе: крыше, фасаде, лифтах, бассейне, парковке. Общим имуществом управляет ассоциация владельцев, а владельцы платят ей взносы каждый месяц или квартал. Из этих денег оплачиваются страховка здания, обслуживание, коммунальные услуги общих зон и резервы на будущий ремонт.

Кондо легко спутать с кооперативом (co-op). В кооперативе покупают долю в корпорации, которой принадлежит здание, а не саму квартиру. Такие дома во Флориде есть, особенно среди старой застройки, и ипотеку в них получить сложнее. Тип собственности виден в документах, и я проверяю его первым делом. Таунхаус, кстати, тоже бывает оформлен как кондо, а бывает отдельным участком с HOA.

Законы после Серфсайда: что изменилось для покупателя

После обрушения дома Champlain Towers South в Серфсайде (Surfside) в 2021 году Флорида приняла серию законов о кондо. Для покупателя они важнее любого описания в объявлении.

• Milestone-инспекция. Здания от трёх этажей проходят обязательную проверку конструкций, когда им исполняется 30 лет, а затем каждые десять лет.
• SIRS. Структурное исследование резервов: инженер оценивает крышу, несущие конструкции, гидроизоляцию, сантехнику, электрику, окна и двери и рассчитывает, сколько ассоциация должна откладывать на их замену.
• Резервы больше нельзя отменить. Раньше владельцы могли голосованием отказаться от накоплений. Для элементов, которые входят в SIRS, так делать уже нельзя.
• Время на изучение документов. При покупке на вторичном рынке у покупателя есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от сделки.

Для рынка это значит, что во многих зданиях 1970–80-х годов выросли взносы, появились спецсборы на ремонт, и часть владельцев выставила квартиры на продажу. Покупателю это даёт и риск, и возможность торговаться, если документы прочитаны до подписания.

Какие документы я запрашиваю у ассоциации

• Текущий бюджет и отчёт о резервах: сколько накоплено и сколько должно быть по SIRS.
• Отчёт milestone-инспекции, если здание её прошло, и список рекомендованных работ.
• Протоколы собраний правления за последний год. Будущие спецсборы там обсуждают задолго до голосования.
• Уже принятые решения о спецсборах и условие контракта о том, кто их платит, продавец или покупатель.
• Полис страхования здания: что покрыто и какая ураганная франшиза.
• Сведения о судебных делах ассоциации.
• Estoppel-сертификат: справка о долгах по конкретной квартире.
• Правила дома: животные, ремонт, парковка, порядок одобрения покупателя.

Во многих флоридских кондо новый владелец проходит одобрение ассоциации: анкета, проверка, иногда собеседование. В комплексах 55+ правила связаны ещё и с возрастом жильцов. На всё это уходит время, и его закладывают в график сделки.

Со страховкой в кондо две части. Полис ассоциации покрывает конструкции здания и общие зоны, его стоимость уже сидит во взносах. Ваш личный полис HO-6 покрывает внутреннюю отделку, вещи и ответственность перед соседями, если протечка пошла из вашей квартиры. В HO-6 имеет смысл добавить покрытие loss assessment: оно помогает, когда после урагана ассоциация делит свою франшизу между владельцами.

Где во Флориде больше всего кондо и что с ценами

Основная масса кондо сосредоточена на юго-восточном побережье, в округах Майами-Дейд (Miami-Dade), Бровард (Broward) и Палм-Бич (Palm Beach), и вдоль Мексиканского залива, от Пинелласа (Pinellas) до Кольера (Collier). Общий уровень цен в округе задаёт и цены квартир. По всему жилью типичная стоимость в Майами-Дейде около $523 тыс., в Палм-Бич $476 тыс., в Броварде $422 тыс., в Пинелласе $369 тыс. За пять лет Майами-Дейд вырос на 35%, а округ Шарлотт (Charlotte) за тот же срок потерял 1,4%.

Цифра $263 тыс. — середина рынка. Внизу находятся квартиры в старых зданиях вдали от воды и в комплексах 55+, наверху новые башни у океана. Две квартиры одной площади в одном районе могут сильно отличаться по ежемесячным расходам. Поэтому я сравниваю здания по полной стоимости владения: взносы, налог без homestead, страховка квартиры HO-6 и ожидаемые спецсборы.

Как купить кондо, если вы живёте не в США

Квартиру можно выбрать по видеопоказам, подписать контракт электронно и перевести депозит на эскроу-счёт title-компании. Документы ассоциации я читаю вместе с вами в течение тех самых 7 рабочих дней. С ипотекой есть нюанс: банк проверяет не только покупателя, но и здание. Если в доме не закончены обязательные ремонты, мало резервов или идёт суд, многие кредиторы откажут, даже при первом взносе 30–40%, который обычно требуют от иностранцев.

Поэтому при покупке в кредит здание проверяют ещё до предложения, а не после. Я работаю на русском и английском и могу провести всю сделку удалённо. Если хотите, пришлю подборку квартир с разбором взносов, резервов и налога по каждому зданию.