Купить квартиру в Майами в ипотеку

Сколько своих денег нужно на квартиру в Майами

Расчёт на примере типичных цен по индексу Zillow:

• кондо в городе Майами около $384 тыс.: взнос 30% это около $115 тыс., 40% около $153 тыс.;
• кондо в Майами-Бич около $460 тыс.: 30% около $138 тыс.;
• кондо в Авентуре (Aventura) около $408 тыс.: 30% около $122 тыс.;
• кондо в Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach) около $621 тыс.: 30% около $186 тыс.

К взносу добавьте расходы на закрытие сделки (титульная страховка, сборы кредитора, оценка, налоги на документы), предоплату страховки и налога на эскроу-счёт кредитора и резерв. Многие программы для иностранцев требуют показать на счёте сумму, достаточную для нескольких месяцев платежей уже после закрытия.

Рынок кондо сейчас не перегрет: по штату типичная квартира за год подешевела на 3,9%. Это помогает в торге, но не меняет требований банка к первому взносу.

Помните и о ежемесячных расходах. Платёж по кредиту здесь только часть суммы: к нему добавятся взнос ассоциации, налог на недвижимость (без homestead обычно около 1,5–2% от стоимости в год) и страховка квартиры. В старых зданиях Майами взнос ассоциации иногда сравним с платежом по ипотеке, поэтому я считаю все строки вместе ещё до оффера.

Как устроена ипотека для иностранцев в Майами

Программы для нерезидентов обычно называют foreign national loans. Их выдают отдельные банки и ипотечные компании, условия у каждого свои, и они заметно жёстче, чем у резидентов. Общие черты:

• первый взнос обычно 30–40%;
• кредитная история в США не требуется, вместо неё смотрят на доходы и активы в вашей стране, банковские выписки и рекомендательные письма банка;
• ставка выше, чем по стандартной ипотеке для граждан;
• деньги на взнос должны иметь понятное происхождение, а перевод из-за границы банк проверяет отдельно;
• иногда просят ITIN, но многие кредиторы работают по паспорту.

Если у вас есть вид на жительство или рабочая виза в США, могут быть доступны обычные программы с меньшим взносом. Это лучше выяснить с кредитором до поиска квартиры: от программы зависит, какие здания вообще подходят.

Документы, которые кредиторы для иностранцев просят чаще всего: загранпаспорт, иногда визу, выписки по счетам за последние месяцы, подтверждение дохода или справку из банка в вашей стране, письмо о происхождении средств на взнос. Документы на другом языке обычно нужен перевод. Чем раньше вы соберёте этот пакет, тем спокойнее пройдёт сделка: на поиск бумаг в разгар контракта уходит время, которого в инспекционном периоде мало.

Почему банк может отказать из-за здания

При кредите на кондо банк кредитует не только вас, но и всё здание. Кредитор получает от ассоциации анкету (condo questionnaire) и смотрит:

• какой процент бюджета идёт в резервы и хватает ли денег на будущие ремонты;
• сколько владельцев не платят взносы;
• нет ли у ассоциации судебных споров, особенно со строителем или страховой;
• нет ли крупных отложенных ремонтов и спецсборов по результатам milestone-инспекции;
• не принадлежит ли слишком большая доля квартир одному владельцу;
• не работает ли здание как отель (condo-hotel), такие проекты многие банки не кредитуют.

После обрушения в Сёрфсайде (Surfside) в 2021 году и новых законов о кондо требования стали строже. Здание, которое не проходит по правилам кредитора, называют non-warrantable. На такие квартиры кредит найти можно, но выбор кредиторов меньше, взнос выше, а условия хуже.

Есть и обратная сторона. Квартира в здании, которое не проходит у большинства банков, позже будет продаваться в основном покупателям с наличными. Это сужает круг покупателей и давит на цену, поэтому статус здания важен не только для вашего кредита, но и для будущей продажи.

Что я проверяю до оффера, если покупка в ипотеку

До того как клиент подписывает контракт, я выясняю, проходит ли здание у его кредитора. Порядок такой:

• получаю у кредитора требования к зданию, а не только к заёмщику;
• прошу у листингового агента или управляющей компании бюджет, размер резервов, отчёт SIRS и статус milestone-инспекции;
• смотрю протоколы собраний правления за последний год на предмет спецсборов;
• уточняю, нет ли у ассоциации судов и ограничений, которые смутят банк;
• запрашиваю мастер-полис страховки здания: от него зависит, какую страховку квартиры (HO-6) потребует кредитор.

В контракте обязательно ставлю условие по финансированию с реальным сроком. Если банк откажет по зданию, депозит должен вернуться к вам. На вторичном рынке есть ещё 7 дней (без выходных и праздников) на отказ после получения документов ассоциации, и этот срок тоже нужно использовать.

Сроки и порядок сделки

Обычная сделка с ипотекой для иностранца занимает 30–60 дней от подписания контракта. Последовательность примерно такая:

• предварительное одобрение кредитора по вашим документам;
• поиск квартиры, показы лично или по видео;
• контракт и депозит на эскроу-счёт title-компании или адвоката;
• инспекция квартиры и проверка документов ассоциации;
• оценка (appraisal) и анкета здания для банка;
• окончательное одобрение и перевод первого взноса;
• закрытие сделки. Во Флориде можно подписать документы удалённо, но часть кредиторов просит подписать оригиналы у нотариуса или в консульстве.

Если планируете продавать квартиру позже, помните о FIRPTA: при продаже иностранцем покупатель удерживает часть цены, обычно 15%, а излишек возвращается через налоговую декларацию. Это не юридическая и не налоговая консультация.

Как я помогаю с ипотечной покупкой

Кредит выдаёт банк, а не агент, и конкретные ставки я не обещаю. Моя часть работы: найти здания, которые пройдут у вашего кредитора, посчитать полную стоимость владения с платежом по кредиту, взносом ассоциации, налогом и страховкой и проверить документы здания до того, как вы потеряете право отказаться. Я работаю на русском и английском и могу провести сделку удалённо.

Покупка квартиры, в том числе в ипотеку, не даёт визу или грин-карту. Если хотите, пришлю подборку квартир в Майами, где здания подходят под ипотеку для иностранцев, с расчётом ежемесячных расходов.