Купить дом во Флориде

Что сейчас стоит за цифрой $397 тыс.

Индекс Zillow показывает стоимость типичного дома, то есть середину рынка без самых дешёвых и самых дорогих объектов. По всему жилью штата, включая кондо и таунхаусы, это около $375 тыс., по отдельным домам около $397 тыс. За последний год цены почти не изменились (−0,9%), за пять лет выросли на 18,6%.

Для покупателя это спокойный рынок. Бурного роста, который Флорида пережила в 2021–2022 годах, больше нет, и у покупателя обычно больше пространства для торга: о цене, о ремонте по итогам инспекции, об оплате продавцом части расходов на закрытие. Но это средняя картина, а рынки внутри штата движутся с разной скоростью.

Где дома дешевле, а где дороже

Если разложить округа по типичной стоимости жилья, получаются три группы.

• До $310 тыс. Хайлендс ($231 тыс.), Цитрус (Citrus, $269 тыс.), Дювал (Duval, $294 тыс., это Джэксонвилл), Полк (Polk, $296 тыс.), Шарлотт (Charlotte, $299 тыс.), Эрнандо (Hernando, $306 тыс.). В основном центр штата, север и побережье Мексиканского залива.
• Примерно $320–410 тыс. Округа вокруг Орландо и Тампы, атлантическое побережье от Дейтона-Бич до Порт-Сент-Луси и побережье залива от Паско до Ли: Волуша, Паско, Ли, Бревард, Флаглер, Оцеола, Лейк, Индиан-Ривер, Пинеллас, Сент-Луси, Хиллсборо, Сарасота, Семинол, Ориндж, Манати.
• От $420 тыс. Юго-восточное побережье и самые востребованные пригороды: Бровард ($422 тыс.), Мартин ($448 тыс.), Палм-Бич ($476 тыс.), Сент-Джонс ($493 тыс.), Майами-Дейд ($523 тыс.), Кольер ($552 тыс.).

Цифры по округам считаются по всему жилью вместе с квартирами, поэтому отдельный дом в каждом из них, как правило, стоит несколько дороже указанного. Внутри одного округа районы различаются сильнее, чем соседние округа между собой. Поэтому первый вопрос, который я задаю, касается не города, а образа жизни: работаете ли вы удалённо, нужен ли океан рядом, как часто придётся летать домой и насколько важен для этого аэропорт поблизости.

Zillow полезен для поиска, но не для решения

Многие начинают с запроса «купить дом во Флориде Zillow», и это нормальный старт. Объявления на Zillow в основном приходят из местных MLS, баз, в которые агенты вносят объекты. Но у сайта есть слабые места, о которых лучше знать заранее.

• Оценку Zestimate считает алгоритм. Он не видит состояния крыши, ремонта или трещин в фундаменте, и для расчёта предложения она не годится.
• Статус объявления иногда обновляется с задержкой: дом уже под контрактом, а на сайте выглядит свободным.
• Налог в объявлении показан для нынешнего владельца. Если у него есть homestead, после покупки сумма может заметно вырасти.
• Взносы HOA и платежи CDD указаны не всегда, а иногда неточно.

Я работаю напрямую с MLS: вижу историю цены, сколько дней объект на рынке, срывались ли по нему контракты, и сравниваю его с реальными продажами по соседству за последние месяцы.

Что проверить в доме до подписания контракта

Цена покупки во Флориде часто ниже, чем в Калифорнии или на северо-востоке США, но у владения домом здесь свои расходы, и почти все они зависят от конкретного адреса.

• Крыша. Её возраст и материал прямо влияют на страховку. Со старой крышей часть компаний откажет в полисе или поднимет цену.
• Wind mitigation и four-point. Первая инспекция фиксирует защиту от ветра (крепление крыши, ставни, ударопрочные окна) и даёт скидку на страховку. Вторую страховщики обычно требуют для старых домов: это проверка крыши, электрики, сантехники и кондиционера.
• Зона FEMA. Зону наводнения проверяют по точному адресу. Расчёт страховки от наводнения имеет смысл получить, даже если банк её не требует.
• Реальная страховая котировка. Её нужно получить до конца периода инспекции, пока от сделки можно отказаться без потери депозита.
• HOA и CDD. В новых районах часто есть CDD, специальный округ, который финансировал дороги и коммуникации. Его платёж входит в налоговый счёт и бывает ощутимым.
• Разрешения на работы. Незакрытые permits остаются за домом, а значит, за новым владельцем, поэтому их проверяют до закрытия.

Покупка из другой страны на практике

Ограничений по гражданству нет: иностранец оформляет дом на себя или на компанию так же, как американец. Отдельно стоит закон Флориды SB 264 (2023). Он ограничивает людям с постоянным местом жительства в Китае, Кубе, Иране, КНДР, России, Сирии и Венесуэле покупку рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, а для жителей Китая правила ещё шире. Если это про вас, адрес нужно проверить до подписания.

Сделка обычно идёт так: показы по видео в реальном времени, электронная подпись контракта, депозит банковским переводом на эскроу-счёт title-компании или адвоката, инспекции, к которым вы можете подключиться по видео, затем закрытие. Документы на закрытии подписывают удалённо, через онлайн-нотариуса, или у нотариуса в своей стране, если это принимает title-компания. Ипотеку иностранцам дают, но первый взнос обычно 30–40%.

Я веду сделки на русском и английском и для каждого дома считаю налог без homestead, страховку и взносы, чтобы вы видели реальную сумму в месяц, а не только цену. Если хотите, пришлю подборку домов в вашем бюджете с таким расчётом по каждому.