Купить дом в Таллахасси

Почему рынок Таллахасси устроен по-другому

Таллахасси — столица штата и университетский город: здесь Florida State University, Florida A&M University и колледж Tallahassee Community College. По данным переписи ACS медианный возраст жителей всего 28,2 года, старше 65 лет 11,7%, а сезонного жилья около 1%. Для Флориды это необычно: снобёрдов почти нет, покупают в основном те, кто здесь работает, учится или растит детей.

Поэтому цены зависят не от туристического сезона и не от спроса из Канады, а от работы в правительстве штата, университетах и больницах. Это одна из причин, почему город не повторил резкий рост и спад цен, которые видны на графиках прибрежных городов.

География тоже другая. Таллахасси стоит на севере штата, недалеко от границы с Джорджией, через город проходит трасса I-10. Мексиканский залив отсюда не виден и не близок, пляжный образ жизни здесь не главный. Зато есть свой аэропорт Tallahassee International (TLH), холмы, леса и озёра, а зима заметно прохладнее, чем в Майами или Тампе.

Сколько стоит дом по числу спален

• 2 спальни: около $175 тыс.;
• 3 спальни: около $289 тыс.;
• 4 спальни: около $476 тыс.;
• 5 спален и больше: около $711 тыс.

Обратите внимание на скачок между тремя и четырьмя спальнями: почти $190 тыс. Дом с четырьмя спальнями здесь обычно новее и больше, часто в устоявшихся районах на северо-востоке города или в новых посёлках, тогда как трёхспальные дома часто 1970–90-х годов. Нижняя треть рынка заканчивается около $180 тыс., верхняя начинается около $478 тыс.

Кондо стоят около $178 тыс. и за год подешевели на 1,2%. Многие из них рядом с кампусами, и это рынок со своей логикой: часть покупателей — родители студентов.

Старые дома: что смотреть на инспекции

По переписи медианный год постройки жилья в Таллахасси 1988-й, то есть половина домов старше 35 лет. Для покупателя это значит несколько обязательных проверок:

• 4-point инспекция (крыша, электрика, сантехника, кондиционер). Страховые компании Флориды требуют её для старых домов, и без хорошего отчёта полис бывает трудно получить.
• Крыша. Возраст и состояние. Старую крышу часто приходится менять, чтобы застраховать дом.
• Деревья. Город известен старыми дубами и дорогами под кронами деревьев (canopy roads). Красиво, но большие деревья над крышей — это риск в шторм и расходы на обрезку.
• Септик или канализация. На окраинах и в сельской части округа Леон (Leon) много домов с септиком и колодцем. Их проверяют отдельно.
• Водоотвод и рельеф. Таллахасси холмистый, и вода после ливней течёт не так, как на плоском юге. Спросите о подтоплениях участка и посмотрите зону FEMA адреса.

Ураганы и страховка в Таллахасси

Город находится не на берегу, но ураганы и сильные штормы сюда доходят, а весной бывают торнадо. Ветер, падающие деревья и отключения электричества здесь главный риск, а не нагонная волна.

Страховка дома в Таллахасси, как правило, дешевле, чем на южном побережье, но и здесь её стоимость зависит от возраста крыши, отчёта wind mitigation и размера ураганной франшизы (2%, 5% или 10% от страховой суммы, применяется один раз за календарный год). Получите реальную котировку до конца инспекционного периода, не полагаясь на полис продавца.

Налоги и homestead

Во Флориде нет подоходного налога штата, и для работающих людей, переезжающих из других штатов, это заметная разница. Налог на недвижимость без homestead обычно составляет 1,5–2% стоимости в год. Поскольку почти все покупатели здесь живут в доме постоянно, большинство подаёт на homestead: он уменьшает налоговую базу и ограничивает её рост 3% в год.

Помните, что после покупки оценка пересчитывается по цене сделки. Налог продавца, который прожил в доме 15 лет, может быть в разы ниже вашего будущего налога. Я всегда пересчитываю его по цене покупки до оффера.

В новых посёлках на окраинах могут быть HOA и CDD. В старых районах ближе к центру ассоциации часто нет или она добровольная, с небольшим взносом.

Как купить дом в Таллахасси издалека

Чаще всего в Таллахасси покупают люди, которые переезжают по работе или учёбе и ещё живут в другом городе или стране. Сделку можно провести удалённо: показ по видео, электронная подпись, депозит на эскроу title-компании, инспекция с подробным отчётом, закрытие с удалённым нотариусом. Иностранцу без кредитной истории в США банки обычно дают ипотеку при первом взносе 30–40%.

Я работаю на русском и английском, смотрю отчёты инспекции вместе с клиентом и считаю налог, страховку и взносы по каждому дому. Если хотите, пришлю подборку домов в Таллахасси под ваш бюджет с таким расчётом.