Как купить дом в США пошагово

Шаг 1. Бюджет и деньги

Начинают не с поиска, а с денег. Если покупаете с ипотекой, получите предварительное одобрение (pre-approval) от кредитора: в нём сумма кредита и тип программы. Если за наличные — подготовьте выписку со счёта (proof of funds). Без одного из этих документов продавец во Флориде обычно не рассматривает предложение.

Кроме цены дома заложите:

• первый взнос: от 3–5% по обычной ипотеке для резидентов, 3,5% по FHA, 30–40% по кредитам для иностранцев;
• расходы на закрытие: титульная страховка, сборы кредитора, налоги на ипотеку (во Флориде $0,35 за $100 кредита плюс 0,2% от суммы кредита);
• инспекции и оценку;
• резерв на первые месяцы: налог, страховку, HOA.

Шаг 2. Район, агент и показы

Флорида сильно отличается по цене: по индексу Zillow типичный дом в округе Дювал стоит около $294 тыс., в Хиллсборо — $376 тыс., в Майами-Дейде — $523 тыс. Сузьте выбор до двух-трёх районов, исходя из бюджета, работы, климата и того, как часто вы будете здесь бывать.

С августа 2024 года агент покупателя должен подписать с вами письменное соглашение до того, как начнёт показывать дома. В нём указано, что агент делает и сколько получает. Комиссия агента покупателя обсуждается: её может оплатить продавец по договорённости в контракте или вы сами. Лицензию любого агента во Флориде можно проверить на сайте DBPR (myfloridalicense.com).

Агент присылает объекты из системы MLS и организует показы. Если вы за границей или в Канаде, показы проходят по видео в реальном времени: я хожу по дому с телефоном, открываю шкафы, показываю крышу, щит, кондиционер, вид из окон и соседние участки. До показа я обычно уже знаю зону FEMA, год крыши, налог и HOA, чтобы не тратить ваше время на неподходящие варианты.

За первые две-три недели показов у большинства покупателей меняется представление о том, что им нужно: кто-то понимает, что бассейн не важен, а важна новая крыша, кто-то переходит с кондо на таунхаус из-за взносов. Это нормально. Я советую в начале не спешить с предложением и посмотреть хотя бы 8–10 объектов, чтобы почувствовать цену.

Шаг 3. Предложение и контракт

Во Флориде предложение — это сразу подписанный вами контракт, обычно на стандартной форме Florida Realtors/Florida Bar. В нём:

• цена и способ оплаты (наличные или ипотека);
• сумма депозита и срок его внесения, обычно несколько дней после подписания;
• инспекционный период — дни, в течение которых вы проверяете дом и можете выйти из сделки (часто 10–15 дней, это обсуждается);
• срок на получение кредита;
• дата закрытия;
• кто оплачивает титульную страховку (в Майами-Дейде и Броварде чаще покупатель, в большинстве других округов продавец).

Есть версия AS IS: продавец не обязан ничего чинить, но вы можете выйти из сделки в инспекционный период. Продавец отвечает встречным предложением, и так до подписания обеими сторонами.

Шаг 4. Депозит на эскроу

Депозит переводят на эскроу-счёт титульной компании или адвоката, а не продавцу. Деньги лежат там до закрытия. Если вы выходите из сделки по условиям контракта (инспекция, кредит, документы кондо), депозит возвращают. Если же вы пропустили срок или отказались без причины, предусмотренной контрактом, продавец может оставить депозит себе. Поэтому все сроки контракта я веду в календаре и напоминаю о каждом заранее.

Важное предупреждение: инструкции по переводу денег всегда подтверждайте звонком в титульную компанию по номеру с её официального сайта. Мошенники подделывают письма с «новыми реквизитами», и деньги, отправленные не туда, вернуть почти невозможно.

Шаг 5. Инспекции, страховка и документы

• Общая инспекция дома лицензированным инспектором.
• 4-point inspection (крыша, электрика, сантехника, кондиционер) и wind mitigation — для страховки. Wind mitigation может заметно снизить премию.
• Проверка на термитов (WDO), при необходимости — бассейн, канализационная труба, морская стенка.
• Котировка страховки — до конца инспекционного периода. Во Флориде это обязательный шаг, а не формальность.
• Зона FEMA по точному адресу. Страховка от наводнения — отдельный полис.
• Кондо: бюджет, резервы и исследование SIRS, отчёт milestone-инспекции, протоколы, спецсборы. На вторичном рынке у вас 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться.
• HOA: правила, взносы, планы спецсборов. В новых посёлках — CDD в налоговом счёте.

По результатам можно попросить продавца о ремонте, скидке или кредите на закрытии, или выйти из сделки.

Шаг 6. Кредит, титул и закрытие

• Оценка и андеррайтинг. Кредитор оценивает дом и окончательно проверяет вас. За три рабочих дня до подписания вы получаете Closing Disclosure с итоговыми цифрами.
• Титул. Титульная компания проверяет право собственности, долги, залоги, открытые разрешения, долги перед ассоциацией. Вы получаете титульную страховку владельца.
• Финальный осмотр за день-два до закрытия: всё ли работает и что оговорено, сделано.
• Закрытие. Вы подписываете документы лично, по почте или с онлайн-нотариусом, если титульная компания это допускает; иностранцы иногда подписывают в консульстве США. Деньги переводятся, документ о собственности (deed) регистрируют в округе.

После покупки

Подключите коммунальные услуги на своё имя. Если дом — ваше постоянное жильё, подайте заявление на homestead до 1 марта следующего года: в 2026 году это вычет до $51 411 из оценочной стоимости и ограничение роста оценки 3% в год. Сохраните закрывающие документы: они понадобятся при продаже, а иностранцам — для расчёта по FIRPTA. Это не юридическая консультация: при покупке на LLC или траст обсудите структуру с адвокатом и CPA до контракта. Я работаю на русском и английском и прохожу с покупателем каждый шаг, от расчёта бюджета до ключей. Если хотите, начнём с подборки домов в вашем бюджете с расчётом налога и взносов.