Ипотека для самозанятых в США

Почему самозанятым сложнее

Кредитор смотрит не на выручку, а на доход после расходов, который указан в налоговой декларации. Самозанятые законно списывают на бизнес машину, телефон, офис, поездки, и чем лучше это делает бухгалтер, тем меньше доход на бумаге. В итоге человек, который зарабатывает хорошо, для банка выглядит как заёмщик с небольшим доходом.

Вторая проблема — стаж. Большинство стандартных программ хотят видеть не меньше двух лет работы на себя в той же сфере. Если бизнес моложе, варианты сужаются, хотя иногда засчитывают предыдущую работу по найму в той же профессии.

Я часто советую клиентам, которые планируют покупку через год-два, заранее обсудить это с CPA. Иногда разумнее заплатить чуть больше налога, но показать доход, на который дадут обычную ипотеку с нормальной ставкой.

Путь первый: обычная ипотека по декларациям

Это conventional-кредит, FHA или VA, те же программы, что и у наёмных работников. Отличие в документах.

• Личные налоговые декларации за последние два года со всеми приложениями (Schedule C для индивидуального предпринимателя, K-1 для участника партнёрства или S-корпорации).
• Декларации бизнеса, если у вас корпорация или партнёрство.
• Отчёт о прибылях и убытках (P&L) за текущий год, иногда подписанный бухгалтером.
• Подтверждение, что бизнес действует: лицензия, регистрация компании, письмо CPA.
• Выписки по счетам за последние месяцы.

Банк обычно берёт средний доход за два года. Если второй год ниже первого, он может взять меньшую цифру или попросить объяснение. Плюсы этого пути: ставка как у всех и первый взнос от 3–5% для conventional и 3,5% для FHA. Лимит conventional-кредита в 2026 году — $832 750 для одного дома в большинстве округов. FHA после изменений HUD в 2025 году доступна гражданам и постоянным резидентам, но не держателям временных виз.

Путь второй: bank statement loan

Bank statement loan — кредит, где доход считают по поступлениям на банковский счёт, а не по декларациям. Он относится к non-QM, то есть к кредитам вне стандартных правил федеральных агентств, поэтому условия у каждого кредитора свои. Обычно это выглядит так.

• Выписки за 12 или 24 месяца, личные или бизнес-счета.
• По бизнес-счетам кредитор вычитает из поступлений условный процент расходов, по своей таблице или по письму CPA.
• Первый взнос чаще от 10–20%, при низком кредитном рейтинге больше.
• Ставка выше обычной ипотеки. Насколько — зависит от рейтинга, взноса и кредитора, конкретных цифр я здесь не даю.
• Нужен резерв на счёте сверх взноса и расходов на закрытие.
• Иногда есть штраф за досрочное погашение, особенно для второго дома или инвестиции. Это надо читать в условиях до подписания.

Похожие программы: кредит по формам 1099 для тех, кто работает подрядчиком, и кредит по активам (asset depletion), когда доход рассчитывают из суммы на инвестиционных счетах. Последний подходит пенсионерам и тем, у кого большие сбережения, но нерегулярный доход.

Что выбрать: короткая логика

• Если декларации показывают достаточный доход за два года — обычная ипотека. Она почти всегда дешевле.
• Если доход на бумаге мал из-за списаний, а оборот стабильный — bank statement loan, с планом рефинансировать в обычный кредит, когда декларации это позволят. Рефинансирование не гарантировано: оно зависит от ставок в будущем и стоимости дома.
• Если бизнес моложе года — чаще всего придётся ждать или покупать с большим взносом.
• Если у вас нет SSN, а есть ITIN — существуют отдельные ITIN-программы, тоже вне стандартных правил.

Сравнивайте предложения минимум у двух-трёх кредиторов: ипотечного брокера, местного банка и кредитного союза. Смотрите не только ставку, но и комиссии в Loan Estimate — стандартной форме, которую кредитор обязан дать после заявки.

Как это влияет на сам поиск дома

Пока у вас нет предварительного одобрения (pre-approval) от кредитора, продавец не воспринимает ваше предложение всерьёз. Для самозанятого это одобрение занимает дольше, поэтому начинать стоит до того, как вы нашли дом. В контракте во Флориде срок на получение кредита (financing contingency) обычно около 30 дней, и non-QM-кредиторам его может не хватить. Это лучше обсудить заранее и заложить в предложение реальный срок.

Дом тоже проверяет кредитор. Для кондо многие банки отказывают в кредите, если в здании идёт крупный спецсбор, судебный спор или не хватает резервов. Non-QM-кредиторы иногда гибче, но спрашивают то же самое. Для отдельного дома важны оценка (appraisal), страховка и, в зоне FEMA A или V, страховка от наводнения.

Что подготовить за несколько месяцев до покупки

• Разделите личные и бизнес-счета, если они до сих пор общие. Кредитору проще считать доход, когда поступления от бизнеса идут на отдельный счёт.
• Не переводите крупные суммы без объяснимого источника за 2–3 месяца до заявки. Каждое крупное поступление попросят подтвердить.
• Проверьте свой кредитный отчёт и исправьте ошибки. Рейтинг влияет и на ставку, и на минимальный взнос.
• Не открывайте новые кредитные карты и не берите машину в кредит перед заявкой.
• Попросите CPA подготовить P&L за текущий год и письмо о том, сколько лет работает бизнес.
• Держите деньги на взнос и резерв на счёте, который можно показать выписками, а не наличными.

Как я помогаю

Я не выдаю кредиты и не подбираю конкретный банк за вас, но на моей стороне вся работа с объектом: я заранее считаю для каждого дома налог, страховку, HOA и взносы кондо, чтобы кредитор видел реальный ежемесячный платёж, а вы не получили отказ на последней неделе из-за страховки или документов ассоциации. Работаю на русском и английском. Если хотите, пришлю подборку домов во Флориде в бюджете, который вам одобрили, с этими расчётами. Это не финансовая и не налоговая консультация: структуру дохода и списаний обсуждайте со своим CPA.