Инспекция дома при покупке во Флориде

Когда проходит инспекция и почему важны сроки

Большинство сделок во Флориде идут по контракту «как есть» (AS IS) с периодом инспекции. Его длину стороны указывают в контракте, обычно это 10–15 дней. В этот период вы проверяете дом за свой счёт и можете отказаться от покупки по любой причине с возвратом депозита. После окончания срока продавец не обязан ничего чинить, а отказ уже стоит денег.

Поэтому инспекторов я бронирую в день подписания контракта. Отчёт приходит через день-два, потом нужно время, чтобы получить котировку страховки, пригласить кровельщика или специалиста по кондиционерам и решить, что просить у продавца. Десять дней проходят очень быстро.

Инспекторы во Флориде обязаны иметь лицензию штата. Проверьте её до заказа и попросите образец отчёта: по нему сразу видно, насколько подробно человек работает.

Общая инспекция дома

Это осмотр всего дома за несколько часов. Инспектор смотрит крышу и чердак, фундамент, стены и окна, электрику, сантехнику, водонагреватель, кондиционер, бытовую технику, двери, следы протечек и влаги. Результат это отчёт с фотографиями и списком дефектов по степени важности.

Инспектор не вскрывает стены и не разбирает оборудование. Если он видит признаки проблемы, он рекомендует узкого специалиста, и это стоит сделать ещё в период инспекции. Во Флориде самые частые находки:

• старая крыша или следы протечек на чердаке;
• изношенный кондиционер или проблемы с отводом конденсата;
• старые электрощиты, которые не любят страховщики;
• старые трубы из полибутилена или чугунная канализация под плитой;
• влага и плесень в местах, где кондиционер работал плохо.

4-point inspection: проверка для страховой

Четырёхточечная инспекция нужна не вам, а страховой компании. Она проверяет четыре системы: крышу, электрику, сантехнику и кондиционер с отоплением. Для старых домов страховщики требуют её почти всегда: у каждой компании свой порог по возрасту, часто это 25–30 лет.

По этому отчёту компания решает, будет ли она страховать дом и на каких условиях. Старый электрощит определённых марок, трубы из полибутилена или крыша на исходе срока службы могут привести к отказу, а покупатель узнаёт об этом за несколько дней до closing. Поэтому 4-point нужно делать в период инспекции и сразу отправлять агенту по страхованию.

Про крышу во Флориде действует важное правило: страховщик не может отказать в полисе только из-за возраста крыши, если ей меньше 15 лет. Для более старой крыши компания должна разрешить владельцу инспекцию, и если по её итогам у крыши осталось не меньше 5 лет срока службы, отказать только из-за возраста тоже нельзя.

Wind mitigation: отчёт, который снижает страховку

Wind mitigation описывает, насколько дом устойчив к урагану. Инспектор заполняет государственную форму штата и фиксирует:

• год и тип кровли, соответствие строительному кодексу;
• как крепится настил крыши к стропилам;
• как крыша крепится к стенам: скобы, одинарные или двойные анкеры;
• форму крыши: вальмовая получает лучшую оценку;
• дополнительную гидроизоляцию под кровлей;
• защиту окон и дверей: ударопрочные стёкла или ставни.

По закону страховщики во Флориде дают скидки за эти характеристики, и они бывают заметными. Отчёт действует 5 лет. Если у продавца уже есть свежий отчёт, попросите копию, но если дом менял крышу или окна после этого, лучше заказать новый.

Дополнительные проверки

В зависимости от дома добавляют:

• WDO: осмотр на термитов и других вредителей древесины, его часто требует банк;
• камера в канализацию для домов старше 30–40 лет: чугунные трубы под плитой фундамента со временем трескаются, а ремонт дорогой;
• бассейн: оборудование, протечки, состояние покрытия и ограждения;
• скважина и септик, если дом не подключен к городским сетям;
• плесень и качество воздуха, если общая инспекция нашла следы влаги;
• проверка разрешений: открытые или просроченные разрешения на строительство переходят к новому владельцу вместе с домом.

Для домов, построенных примерно в 2001–2008 годах, иногда проверяют наличие проблемного импортного гипсокартона, который вызывал коррозию медных деталей. Это редкость, но исправлять такое дорого.

Инспекция квартиры в кондо

В кондо инспектор проверяет только вашу квартиру: кондиционер, водонагреватель, электрику, сантехнику, окна и балконные двери, следы протечек от соседей. Крыша, фасад, конструкции и общие трубы относятся к ассоциации, и их состояние видно не из инспекции, а из документов.

Поэтому для квартиры главная «инспекция» это чтение бюджета ассоциации, отчёта SIRS, milestone-инспекции здания и протоколов правления. Для 4-point в кондо обычно достаточно данных по квартире, а wind mitigation часто оформляет само здание.

Что делать с отчётом и как это проходит удалённо

После отчёта у вас три варианта: принять дом как есть, попросить продавца о снижении цены или компенсации на закрытии (credit), или выйти из сделки до конца периода инспекции. Прошу продавцов не о мелочах, а о том, что влияет на безопасность, страховку и крупные расходы: крыша, кондиционер, электрика, протечки.

По контракту «как есть» продавец не обязан соглашаться ни на что, поэтому просьба работает тогда, когда она подкреплена цифрами. Я советую в период инспекции получить смету от кровельщика или мастера по кондиционерам и приложить её к запросу. Компенсация деньгами на закрытии обычно удобнее, чем ремонт силами продавца: вы сами выбираете подрядчика и контролируете качество. Учтите, что банк иногда не разрешает крупный кредит продавца, и тогда вместо него снижают цену.

Если вы за границей, на инспекцию прихожу я или договариваюсь с инспектором о видеосвязи, чтобы вы видели дом и задавали вопросы. Работаю на русском и английском, перевожу и объясняю отчёт и считаю, как найденное влияет на страховку и бюджет. Если вы уже под контрактом или только выбираете дом, могу заранее порекомендовать, какие проверки нужны именно этому объекту.