Где живут русские в Майами

Что на самом деле считает перепись

Американская перепись не спрашивает, говорит ли человек по-русски. В опросе ACS есть два близких показателя: страна рождения и язык, на котором говорят дома. Второй объединяет русский, польский и другие славянские языки в одну группу. Поэтому я ориентируюсь в основном на число родившихся в странах бывшего СССР: Россия, Украина, Беларусь, Молдова, Казахстан, Узбекистан, страны Балтии, Грузия, Армения, Азербайджан.

Эти цифры занижают реальную картину: в них не попадают дети, родившиеся уже в США, и русскоязычные из Израиля и других стран. Кроме того, сезонные жители, которые проводят во Флориде только зиму, в переписи обычно вообще не учтены. Но для сравнения городов между собой этих данных достаточно.

Всего в округе Майами-Дейд перепись насчитывает около 12 тыс. родившихся в бывшем СССР, а в соседнем округе Бровард, куда входят Халландейл-Бич и Голливуд, около 15 тыс.

Санни-Айлс-Бич: самая высокая доля

Около 3 600 выходцев из бывшего СССР на 22 тыс. жителей. Больше всего родившихся в России (около 1 700) и Украине (около 1 000), заметные группы из Беларуси, Узбекистана и Молдовы. Около 4 400 жителей говорят дома на русском или другом славянском языке.

Город занимает узкую полосу между океаном и Интракоастал вдоль Коллинз-авеню (Collins Avenue) и почти целиком состоит из высотных кондоминиумов. Типичное кондо по индексу Zillow стоит около $621 тыс., но разброс огромный: от небольших квартир в старых домах до башен на первой линии стоимостью в миллионы. В этом городе русскую речь можно услышать в магазине, у бассейна и на собрании ассоциации.

Халландейл-Бич и Голливуд: соседний округ Бровард

Халландейл-Бич граничит с Авентурой и Санни-Айлс с севера, но уже относится к округу Бровард. По числу выходцев из бывшего СССР он даже больше Санни-Айлс: около 4 000 человек на 42 тыс. жителей, почти каждый десятый. Среди них около 1 600 родились в России, около 1 300 в Украине, около 370 в Молдове.

Жильё в Халландейле в основном в высотных кондо, многие построены в 1970-х, и по оценкам переписи оно заметно дешевле, чем в Санни-Айлс. Для покупателя это и плюс, и риск: старые здания чаще других сталкиваются со спецсборами после milestone-инспекции и исследования резервов SIRS.

Голливуд севернее, около 3 300 выходцев из бывшего СССР на 155 тыс. жителей. Здесь больше отдельных домов. Типичное жильё по индексу Zillow около $442 тыс., кондо около $250 тыс. Это один из самых доступных вариантов жить у океана в этой части побережья.

Авентура, Майами-Бич и сам Майами

В Авентуре около 1 900 выходцев из бывшего СССР на 40 тыс. жителей. Типичное кондо стоит около $408 тыс., за год индекс снизился примерно на 4,5%, поэтому сейчас здесь больше возможностей для торга. Город на материке, у Интракоастал, с торговым центром Aventura Mall, а до пляжа Санни-Айлс несколько минут через мост.

В Майами-Бич около 1 000 выходцев из бывшего СССР, кондо около $460 тыс. В самом Майами около 1 500 при населении 460 тыс., то есть доля намного меньше. Типичное кондо в городе около $384 тыс., русскоязычные покупатели чаще всего смотрят Брикелл (Brickell) и Даунтаун.

Небольшие сообщества есть также в Норт-Майами (около 500) и Норт-Майами-Бич (около 370), а также в Оджусе (Ojus) около 420. Оджус не отдельный город, а населённый пункт по переписи между Норт-Майами-Бич и Авентурой.

Почему сообщества сложились именно на севере

У этих городов несколько общих черт, которые объясняют, почему туда едут и продолжают ехать. Первая: океан и пляж при цене ниже, чем в Майами-Бич в его дорогих частях. Вторая: расположение между двумя аэропортами, Майами и Форт-Лодердейла, откуда удобно летать в Европу, Израиль и Канаду. Третья: почти всё жильё это квартиры в зданиях с охраной и обслуживанием, которые удобно закрыть на лето и уехать.

Есть и обратная сторона. Средний возраст жителей в Санни-Айлс и Авентуре около 47 лет, а доля сезонных квартир 30–37%. Летом в некоторых зданиях заметно пусто. Семьям с детьми, которым нужен отдельный дом с участком, чаще подходят западные пригороды округа Бровард, но русскоязычных соседей там меньше.

Что проверить, покупая квартиру в этих городах

Почти всё жильё в русскоязычных районах севера Майами это кондо у воды, и у них общие риски. До оффера я запрашиваю у ассоциации:

• бюджет и размер резервного фонда;
• отчёт SIRS и результат milestone-инспекции;
• протоколы правления за последний год;
• текущие и обсуждаемые спецсборы;
• мастер-полис здания и сумму ураганной франшизы;
• правила по животным, ремонту и одобрению покупателя.

На вторичном рынке у покупателя есть 7 дней без выходных и праздников после получения документов ассоциации, чтобы выйти из сделки. Также стоит узнать, сколько квартир в здании принадлежат сезонным владельцам: это влияет на жизнь в доме летом и на то, как проходят собрания.

Русскоязычная среда и покупка издалека

В этих городах есть русскоязычные врачи, юристы, бухгалтеры, магазины и детские кружки. Конкретные названия я здесь не перечисляю, они быстро меняются, но найти услуги на русском на севере Майами обычно несложно.

Многие покупают здесь, ещё живя в другой стране. Гражданство или резидентство для этого не нужны, а сделку можно провести полностью удалённо: видеопоказы, электронная подпись, депозит на эскроу, удалённая нотариальная заверка. Ипотека для иностранцев требует обычно 30–40% первого взноса, и банк проверяет само здание.

Я веду сделки на русском и английском, сам читаю документы ассоциации и считаю для каждой квартиры налог, взносы и страховку. Если хотите, пришлю подборку в Санни-Айлс, Авентуре, Халландейле или Голливуде в вашем бюджете.