Эскроу и титульная страховка при покупке

Что такое эскроу при покупке дома

Когда продавец принимает ваш оффер, вы вносите депозит (earnest money). Деньги идут не продавцу и не агенту, а агенту по эскроу: обычно это title-компания или адвокат по недвижимости, реже брокерская компания со специальным счётом. Агент по эскроу держит деньги и выдаёт их только по условиям контракта.

В стандартном флоридском контракте первый депозит вносится в течение нескольких дней после подписания, иногда предусмотрен второй депозит после окончания периода инспекции. Размер депозита в законе не установлен, это предмет переговоров. Чем крупнее депозит, тем серьёзнее выглядит ваш оффер для продавца.

На закрытии депозит засчитывается в цену. Остаток суммы вы переводите на тот же эскроу-счёт, после чего title-компания расплачивается с продавцом, гасит его ипотеку, платит налоги и комиссии и регистрирует сделку.

Когда депозит можно вернуть

Контракт описывает сроки, в которые покупатель может выйти из сделки без потери денег. Чаще всего это:

• период инспекции: в контракте «как есть» покупатель может отказаться по любой причине, пока срок не истёк;
• условие по финансированию: если банк не одобрил кредит в срок, указанный в контракте;
• документы ассоциации кондо: на вторичном рынке есть 7 дней без выходных и праздников после их получения;
• проблемы с титулом, которые продавец не смог исправить.

Если покупатель пропустил сроки и просто передумал, депозит обычно уходит продавцу. Если стороны спорят, агент по эскроу не отдаёт деньги никому, пока обе стороны не подпишут распоряжение или не решит суд. Поэтому сроки в контракте я отслеживаю по календарю с первого дня.

Второе значение слова: эскроу-счёт у банка

Если вы покупаете в ипотеку, вы услышите про эскроу ещё раз. Банк обычно включает в ежемесячный платёж не только кредит и проценты, но и часть годового налога на недвижимость и страховки. Эти деньги копятся на отдельном счёте, и банк сам оплачивает налог и полис, когда приходит срок.

На закрытии сделки этот счёт пополняют стартовой суммой. Раз в год банк пересчитывает его: если налог или страховка выросли, ежемесячный платёж увеличивается. Во Флориде страховка за последние годы менялась сильно, поэтому многие владельцы узнают о росте платежа именно из такого пересчёта.

Title insurance: что это и от чего защищает

Перед закрытием title-компания проверяет историю собственности по публичным записям: кто владел домом, нет ли невыплаченных налогов, залогов, судебных решений против продавца, долгов перед HOA. Найденные проблемы продавец обязан устранить до сделки.

Титульная страховка покрывает то, что проверка могла не увидеть: поддельную подпись в старой сделке, ошибку в регистрации, неизвестного наследника, который заявил права на дом. Если такой иск появится, страховщик защищает вас в суде или возмещает ущерб в пределах суммы полиса.

Есть два полиса:

• полис кредитора: обязателен при ипотеке и защищает только банк;
• полис владельца: защищает вас на всё время, пока дом принадлежит вам или вашим наследникам.

Платится он один раз, на закрытии, а не каждый год. Когда оба полиса выпускаются одновременно, за полис кредитора берут заметно меньше.

Титульная страховка во Флориде: тарифы и кто платит

Во Флориде стоимость титульной страховки установлена законом штата и зависит от цены объекта, поэтому сравнивать компании по самой премии почти бессмысленно. Отличаются сопутствующие сборы: за закрытие, поиск, курьеров, дополнительные проверки.

Кто платит полис владельца, решает контракт, но есть устойчивый местный обычай. В большинстве округов его оплачивает продавец. В округах Майами-Дейд, Бровард, Сарасота и Кольер обычно платит покупатель, и тогда он же, как правило, выбирает title-компанию.

Отдельно от титула стоит проверка муниципальных долгов (lien search). Она показывает открытые разрешения на строительство, нарушения строительных норм и неоплаченные городские счета. Такие проблемы привязаны к дому и после покупки становятся вашими, поэтому эту проверку я считаю обязательной, особенно для старых домов.

Как читать титульное обязательство

За несколько недель до закрытия title-компания присылает title commitment, то есть обещание выпустить полис на определённых условиях. Покупатели его редко читают, а зря. В разделе с исключениями перечислено то, что полис покрывать не будет: сервитуты для коммунальных служб, ограничения из правил посёлка, записанные соглашения с соседями.

Большинство исключений обычные и никому не мешают. Но иногда там встречается сервитут через участок, где вы собирались ставить бассейн, или требование, которого нет в объявлении. Здесь же помогает межевание (survey): оно показывает, не стоит ли забор или сарай на чужой земле. Вопросы по исключениям лучше задать до закрытия, после него их уже никто не исправит.

Если вы покупаете из другой страны

Большая часть сделки проходит дистанционно. Во Флориде разрешена удалённая нотариальная заверка по видео, поэтому документы на closing можно подписать, не прилетая. Деньги переводятся на эскроу-счёт международным переводом.

Главный риск при этом не юридический, а мошенничество с реквизитами. Преступники взламывают почту и присылают письмо от имени title-компании с новыми реквизитами. Правило простое: реквизиты подтверждаются только звонком по номеру, который вы получили заранее и из надёжного источника, а не из письма. Title-компании никогда не меняют реквизиты в последний момент по электронной почте.

Я веду сделку на русском и английском, согласую с title-компанией сроки и список документов и проверяю расчёт закрытия до того, как вы переведёте деньги. Если вы уже присмотрели объект, могу заранее показать примерную смету расходов на закрытие по нему.

Всё, что написано выше, это общее описание практики, а не юридическая консультация. По вопросам оформления собственности, например на LLC или траст, лучше обратиться к адвокату по недвижимости во Флориде.