Жизнь в Орландо: плюсы и минусы

Сколько стоит жильё и что происходит с ценами

• отдельный дом: около $400 тыс., за год −1,1%;
• кондо: около $171 тыс., за год −6,8%;
• 3 спальни: около $357 тыс.;
• 4 спальни: около $480 тыс.;
• 5 спален и больше: около $681 тыс.

Нижняя треть рынка заканчивается около $237 тыс., верхняя начинается около $561 тыс. Рынок сейчас на стороне покупателя больше, чем в 2021–2022 годах: цены немного снижаются, объектов на продажу больше, у вас есть время на инспекции и переговоры. Особенно заметно падают кондо, и это повод проверять ассоциацию ещё внимательнее, а не повод покупать первое дешёвое.

Районы: от $130 тыс. до $770 тыс.

Самые дорогие районы по Zillow: Болдуин-Парк (Baldwin Park) около $770 тыс., Лейк-Нона-Саут (Lake Nona South) около $719 тыс., Колледж-Парк (College Park) около $544 тыс., Уэджфилд (Wedgefield) около $525 тыс. Колледж-Парк и Болдуин-Парк в последний год даже немного выросли, на 1,9% и 0,8%.

Средний уровень: Колониалтаун-Норт (Colonialtown North) и Флорида-Центр (Florida Center) около $468 тыс., Хантерс-Крик (Hunters Creek) около $467 тыс., Алафайя (Alafaya) около $451 тыс., Медоу-Вудс (Meadow Woods) около $397 тыс.

Дешевле всего и с самым сильным падением за год: Конуэй (Conway) около $142 тыс. (−11,7%), Киркман-Норт (Kirkman North) около $144 тыс. (−10,9%), Саут-Семоран (South Semoran) около $142 тыс., Лейк-Фредрика (Lake Frendrica) около $129 тыс. Такие низкие цифры часто связаны с большой долей квартир в старых комплексах, а по ним сильнее всего бьют проблемы кондо по всему штату. Каждый такой район нужно смотреть по конкретным улицам.

Учтите, что часть районов Zillow, например Хантерс-Крик, Медоу-Вудс и Алафайя, в основном лежит за пределами городской черты, хотя адрес там тоже Орландо. От этого зависят налоговые ставки и городские услуги.

Какой здесь жилой фонд и кто живёт

По данным переписи ACS, в городе около 320 тыс. жителей, средний возраст 35,1 года, только 11,3% старше 65 лет. Сезонного жилья 3,4%. Это город работающих людей и семей, а не курорт для пенсионеров.

Медианный год постройки 1992-й. Отдельные дома составляют 31,6% жилья в черте города, в зданиях от 10 квартир 39,6%. В пригородах вокруг Орландо доля отдельных домов гораздо выше, поэтому многие, кто говорит «живу в Орландо», на самом деле живут в соседнем городе или в неинкорпорированной части округа Ориндж.

Плюсы жизни в Орландо

• Цена. Дом с тремя спальнями около $357 тыс. по Zillow, заметно дешевле, чем в Майами или на побережье.
• Работа и рост. Туризм, медицина, университеты: Университет Центральной Флориды (UCF) на востоке, медицинский кластер в Лейк-Ноне.
• Аэропорт. Международный аэропорт Орландо (MCO) с большим количеством прямых рейсов, оттуда же ходит поезд Brightline в Майами.
• Центр штата. До Атлантического побережья около часа, до пляжей залива около двух часов, до Тампы по I-4 около полутора.
• Меньше риска штормового нагона. Город далеко от океана, и угроза нагона воды, как на побережье, здесь отсутствует.
• Нет подоходного налога штата и есть homestead для постоянного жилья.

Минусы, о которых говорят те, кто переехал

• Жара и грозы. С мая по сентябрь жарко и влажно, почти каждый день во второй половине дня идут грозы.
• Машина обязательна. Пригородная электричка SunRail есть, но в повседневной жизни без машины почти не обойтись.
• Пробки. Шоссе I-4 и дороги вокруг туристических зон загружены, особенно в праздники.
• Платные дороги. Магистрали SR 408, 417 и 429 платные, ежедневные поездки добавляют заметную сумму.
• Ураганы всё равно бывают. Ветер доходит до центра штата, а сильные дожди вызывают локальные подтопления: в 2022 году ураган Иэн (Ian) подтопил часть районов вокруг Орландо.
• Туристы. Если вы живёте рядом с туристическими зонами, вы постоянно делите дороги и магазины с гостями города.

Налоги, страховка и что проверить перед покупкой

Без homestead налог на недвижимость обычно 1,5–2% от стоимости в год, а после покупки оценка пересчитывается по цене сделки. Для постоянного жилья homestead в 2026 году снимает до $51 411 с оценки и ограничивает её рост 3% в год. В новых посёлках вокруг города проверьте сборы CDD: они входят в налоговый счёт.

Для дома: возраст крыши, отчёт wind mitigation, 4-point инспекция для старых домов, зона FEMA, особенно рядом с озёрами, взносы HOA. Для кондо: бюджет и резервы ассоциации, спецсборы, страховка здания. Котировку страховки я получаю до конца инспекционного периода.

Орландо подойдёт тем, кто хочет купить дом дешевле побережья, работает или учится в городе, ездит по стране и миру через MCO. Хуже подойдёт тем, кто хочет жить у океана, без машины или в тихом сезонном городе. Сделку можно провести удалённо, на русском или английском. Если хотите, пришлю подборку домов в двух-трёх районах Орландо под ваш бюджет с расчётом налога, страховки и взносов.