Купить квартиру в Орландо

Цены на квартиры в Орландо

По индексу Zillow квартира с одной спальней стоит около $134 тыс., с двумя — около $215 тыс. Всё жильё в городе вместе (дома, таунхаусы, кондо) в среднем стоит около $373 тыс.: за пять лет плюс 22%, за последний год минус 1,1%. Рынок остановился, и у покупателя сейчас больше времени на проверку и торг, чем пару лет назад.

Важная оговорка о словах. В США «квартира», которую можно купить, — это почти всегда кондо: вы владеете своим юнитом и долей общего имущества. Квартиры в больших комплексах, которые целиком принадлежат одной компании, по отдельности не продаются, даже если выглядят так же. Поэтому при поиске смотрите только объекты с пометкой condo или townhouse.

Полезно сравнить с домами. Квартира с двумя спальнями стоит около $215 тыс., а дом с тремя спальнями — около $357 тыс. Разница примерно $140 тыс. Для кого-то это решающий аргумент в пользу кондо, особенно при покупке за наличные. Но если вы планируете жить в Орландо постоянно с семьёй, иногда честнее сразу посчитать дом в нижней трети рынка, которая начинается около $237 тыс.: там нет общего бюджета ассоциации, зато все ремонты ваши.

Кондо дешевле дома, но платёж считают целиком

Взнос в ассоциацию обычно покрывает страховку здания, крышу и фасад, уход за территорией, бассейн, иногда воду и вывоз мусора. В последние годы взносы во многих флоридских ассоциациях выросли из-за подорожавшей страховки и новых требований к резервам. Две похожие квартиры в соседних комплексах могут иметь очень разные взносы, и за $20 тыс. разницы в цене может скрываться разница в сотни долларов в месяц.

Поэтому я сравниваю квартиры по полному ежемесячному платежу: взнос ассоциации, налог на недвижимость, личная страховка HO-6 и, если есть, ипотека. Без homestead налог обычно составляет около 1,5–2% стоимости в год. Для квартиры за $171 тыс. это примерно $2,6–3,4 тыс. в год.

Новые правила для кондо во Флориде простыми словами

С 2022 года во Флориде действуют законы, которые сильно поменяли жизнь ассоциаций. Если упростить:

• здания в три этажа и выше проходят обязательную инженерную инспекцию (milestone) по достижении 30 лет;
• для таких зданий нужен структурный анализ резервов (SIRS) — расчёт, сколько денег копить на крышу, несущие конструкции, водопровод и другие ключевые элементы;
• отказаться от накопления этих резервов голосованием собственников больше нельзя;
• при покупке на вторичном рынке у вас есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от сделки.

В Орландо много кондо в малоэтажных комплексах, а не в башнях. Двухэтажные здания под milestone и SIRS не попадают, но крыши, трубы и фасады стареют одинаково, так что резервы и бюджет всё равно нужно смотреть.

Какие документы просить у ассоциации

• Бюджет на текущий год и фактические расходы за прошлый.
• Отчёт SIRS и заключение milestone-инспекции, если здание под них попадает.
• Протоколы собраний совета за 12 месяцев: там видно, обсуждают ли ремонт и спецсбор (special assessment).
• Полис страхования здания и размер франшизы, особенно ураганной.
• Долю собственников, которые не платят взносы, и наличие судебных исков.
• Правила: животные, парковка, ограничения для владельцев, которые сами не живут в квартире. Последнее влияет на то, кому вы сможете продать квартиру потом.

Отдельный вопрос — одобрит ли комплекс банк. Если в ассоциации слишком много должников, идут иски или здание не застраховано как нужно, кредит на такую квартиру получить сложнее, и покупателей при перепродаже будет меньше. Этот вопрос я задаю ипотечному брокеру ещё до подписания контракта, а не после.

Покупка квартиры в Орландо из-за рубежа

Иностранец может купить кондо без гражданства и резидентства, но покупка не даёт права на визу. Многие квартиры в этом ценовом диапазоне покупают за наличные: ипотеку для нерезидентов дают с первым взносом обычно 30–40%, а на кондо требования банков строже, чем на дома. Деньги переводятся на эскроу-счёт title-компании, документы подписываются электронно, закрытие возможно с удалённым нотариусом.

Если квартира будет пустовать часть года, нужна правильная страховка HO-6 и человек, который будет заглядывать внутрь: течь под раковиной, замеченная через три месяца, обходится дороже, чем кажется. Когда вы позже будете продавать, покупатель удержит часть цены по FIRPTA. Это не налоговая консультация: по структуре владения лучше спросить CPA.

Как я подхожу к поиску кондо

Я работаю на русском и английском и до оффера читаю документы ассоциации вместе с вами: бюджет, резервы, протоколы, страховку. Показываю квартиру по видео, а сделку можно провести полностью удалённо. Если хотите, пришлю подборку квартир в Орландо в вашем бюджете с расчётом взносов, налога и страховки по каждой.