Новостройки в Орландо

Где под Орландо строят новые дома

Внутри старых районов города свободной земли почти нет, поэтому новостройки в основном находятся по краям агломерации. Внутри городской черты крупнейший район новой застройки это Лейк-Нона (Lake Nona) на юго-востоке, рядом с аэропортом MCO. Остальное за пределами города:

• запад: Хорайзон-Уэст (Horizon West) у Уинтер-Гардена (Winter Garden), Окои (Ocoee);
• северо-запад: Апопка (Apopka);
• юг: округ Оцеола (Osceola), Киссимми и Сент-Клауд;
• дальше на запад: округ Лейк (Lake), Клермонт и Минеола.

Цены по соседним городам по индексу Zillow: Апопка около $395 тыс., Окои около $414 тыс., Уинтер-Гарден около $569 тыс., Уиндермир (Windermere) около $710 тыс. Чем дальше от центра и от парков развлечений, тем больше дома за те же деньги, но и дольше дорога на работу.

В регионе строят все крупные национальные застройщики, среди них Lennar, D.R. Horton, Pulte, Taylor Morrison, Toll Brothers и KB Home. Уровень отделки, стандартная комплектация и условия контрактов у них разные, и сравнивать нужно не цену в рекламе, а цену дома с теми опциями, которые вам нужны.

Сколько стоит новый дом

Ориентир по индексу Zillow для всего жилья Орландо: 3 спальни около $357 тыс., 4 спальни около $480 тыс., 5 спален около $681 тыс. Верхняя треть рынка начинается около $561 тыс. Новый дом обычно стоит выше среднего дома той же площади, построенного 20–30 лет назад: медианный год постройки жилья в городе 1992.

При этом базовая цена застройщика почти никогда не итоговая. К ней добавляются надбавка за участок (у пруда, угловой, без соседей сзади), опции отделки, иногда забор, жалюзи и холодильник. Разница между базовой и итоговой ценой может быть большой, поэтому я прошу у отдела продаж полный список того, что входит в стандарт.

Есть и другой путь: готовый дом (spec home или quick move-in), который застройщик уже построил с выбранной им отделкой. Выбора меньше, зато дом можно увидеть целиком, закрыть сделку за несколько недель и иногда получить на него более заметную скидку, чем на дом под заказ.

Бонусы застройщика или свой банк

Застройщики часто предлагают помощь с расходами на закрытие сделки или сниженную ставку по ипотеке, но только при условии, что вы берёте кредит у их аффилированного банка. Иногда это действительно выгодно. Иногда за бонус вы платите более высокой ценой дома или комиссиями, которые есть только у этого банка. Единственный способ понять это попросить расчёт и у банка застройщика, и у независимого кредитора на одинаковых условиях и сравнить итоговые суммы.

Если вы покупаете за наличные, бонус по ипотеке вам не нужен, и разумно просить вместо него скидку с цены или оплату опций. Для иностранцев без кредитной истории в США ипотека обычно требует первого взноса 30–40%, и не каждый банк застройщика работает с такими клиентами.

CDD, HOA и реальный налоговый счёт

Почти все новые районы вокруг Орландо имеют HOA, а многие ещё и CDD (Community Development District). CDD это особый округ, который выпустил облигации на дороги, водоотвод, освещение и общие зоны района. Владельцы гасят этот долг через ежегодный сбор, и он приходит в одном счёте с налогом на недвижимость. Сумма может быть заметной и действует много лет.

Поэтому я сравниваю дома не по цене, а по полной стоимости владения в год: налог на недвижимость (без homestead обычно 1,5–2% стоимости), CDD, HOA и страховка. Два почти одинаковых дома в соседних сообществах могут отличаться по этой сумме сильнее, чем по цене. Homestead, который снижает налог, доступен только тем, кто живёт во Флориде постоянно.

Проверки, депозит и свой агент

Новый дом тоже нужно проверять. Я советую нанимать независимого инспектора как минимум дважды: перед закрытием стен гипсокартоном (pre-drywall), когда видны каркас, крепления и проводка, и перед закрытием сделки. Ещё одну инспекцию полезно сделать примерно через 11 месяцев после покупки, до окончания первого года гарантии. Гарантия у застройщиков обычно многоступенчатая: короткая на отделку, дольше на системы и самая долгая на конструкцию, но точные условия нужно читать в контракте.

Контракт застройщика пишется в интересах застройщика. Важные места: размер депозита и в каких случаях он не возвращается, сроки строительства и что будет при задержке, право менять материалы. Иностранцам застройщики иногда ставят более высокий депозит.

Агент покупателя в сделке с новостройкой обычно оплачивается застройщиком, но у многих застройщиков есть условие: агент должен быть указан или прийти с вами при первом визите в офис продаж. Если вы сначала зайдёте одни, представлять ваши интересы будет только сотрудник застройщика. Я работаю на русском и английском, сравниваю предложения разных застройщиков и могу вести покупку удалённо. Если хотите, пришлю подборку новых домов вокруг Орландо в вашем бюджете с расчётом налога, CDD и HOA.