Жизнь в Киссимми: плюсы и минусы

Где это и как отсюда ездить

Киссимми, административный центр округа Оцеола, лежит к югу от Орландо. Главная улица города и окрестностей, трасса US-192, ведёт на запад к курортной зоне Walt Disney World. Через округ проходит платная трасса Florida's Turnpike, а в самом городе есть станция пригородной электрички SunRail в сторону Орландо. До международного аэропорта Орландо (MCO) обычно 20–40 минут в зависимости от района и пробок. К югу от центра города начинается большое озеро Тохопекалига (Lake Tohopekaliga) с набережной и парком.

Население по переписи около 81 тыс., но в агломерации с адресом Kissimmee живёт намного больше людей: значительная часть посёлков находится в неинкорпорированной части округа.

Плюсы: что здесь получаете за деньги

• Большой дом недорого. По Zillow дом с тремя спальнями около $328 тыс., с четырьмя около $396 тыс., с пятью и больше около $555 тыс. Разница между тремя и четырьмя спальнями всего около $68 тыс., в Орландо она почти вдвое больше.
• Много жилья 1990–2020-х. Медианный год постройки по переписи ACS 1992. Дома в посёлках с HOA, часто с бассейнами, понятное состояние, проще страховка, чем у домов 1960-х.
• Работа и аэропорт рядом. Туризм и сервис дают много рабочих мест, а MCO под боком удобен тем, кто часто летает.
• Молодой город. Медианный возраст 36 лет, жителей 65+ около 12%. Это место для семей и работающих людей, а не город пенсионеров.
• Подоходного налога штата нет: это общее правило для всей Флориды, но после переезда из штата с таким налогом разница ощутима.

Минусы: о чём говорят те, кто здесь живёт

• Дороги. US-192 в туристический сезон и в часы пик забита, а общественный транспорт ограничен. Почти для всего нужна машина.
• Туристическая зона. В части посёлков к западу от города многие дома принадлежат людям, которые здесь не живут, и соседи меняются часто. Если хотите постоянных соседей, выясните это про посёлок до покупки. Доля сезонного жилья по переписи 4,5%, но в отдельных посёлках она намного выше.
• CDD и HOA. В новых спланированных посёлках округа CDD встречается постоянно, и это заметная строка в налоговом счёте.
• Цены сейчас слабее соседей. За пять лет +17,8%, меньше, чем в Орландо (+22,3%), и за год −2,8%. Для покупателя это повод торговаться, но и сигнал, что быстро продать дом дороже может не получиться.
• Жара, ливни и ураганы. Нагона воды здесь нет, но после сильных ливней бывают подтопления у озёр и в низинах.

Районы по цене

Zillow относит к Киссимми и районы Селебрейшн (Celebration), спланированного посёлка, основанного компанией Disney в 1990-х. Это самая дорогая часть списка: Ист-Виллидж (East Village) около $805 тыс., Уэст-Виллидж (West Village) около $573 тыс., Саут-Виллидж (South Village) около $527 тыс., Норт-Виллидж (North Village) около $524 тыс., Селебрейшн-Виллидж около $452 тыс., Артизан-Парк (Artisan Park) около $543 тыс. Высокая цена и Спринг-Лейк (Spring Lake), около $642 тыс.

Средний сегмент $370–450 тыс.: Тапестри (Tapestry), Камбриан-Лейкс (Cumbrian Lakes), Уэстон-Резерв (Weston Reserve), Иглз-Резерв (Eagle's Reserve), Зе-Оукс (The Oaks). Доступнее, около $290–350 тыс.: Оцеола-Парк-Эстейтс (Osceola Park Estates), Ориндж-Гарденс (Orange Gardens), Бермуда-Бэй (Bermuda Bay), Буэна-Вентура-Лейкс (Buena Ventura Lakes), Лейксайд (Lakeside), Милл-Ран (Mill Run). Самый дешёвый в списке Шэдоу-Бэй (Shadow Bay), около $210 тыс., за год −7,0%. Оцеола-Парк-Эстейтс за пять лет вырос сильнее всех, на 30,4%. По Уэст-Виллидж Zillow показывает −55% за пять лет; такую цифру я бы не принимал без проверки реальных сделок.

Налоги, страховка и что проверить перед покупкой

Если дом будет основным жильём, homestead уменьшает оценочную стоимость на сумму до $51 411 и ограничивает её рост 3% в год. Для второго дома налог обычно около 1,5–2% от стоимости в год. После покупки оценка пересчитывается, поэтому смотреть на налог продавца бесполезно.

• юрисдикция (город или округ) и строка CDD в налоговом счёте;
• правила HOA, в том числе о том, кто и как может жить в домах посёлка;
• возраст крыши и отчёт wind mitigation, от них зависит страховка;
• зона FEMA конкретного адреса и история подтоплений, особенно у озёр;
• для mobile home (около 3% жилья): чья земля под домом и как его страховать.

Кому подойдёт Киссимми

Семье, которой нужен большой дом в бюджете до $400 тыс., людям, которые работают в туризме, сервисе или часто летают, и тем, кому важнее площадь, чем старый центр и пешие прогулки. Хуже подойдёт тем, кто хочет тишины круглый год без туристов, живёт без машины или ищет рынок с самым сильным ростом цен.

Я работаю на русском и английском, могу показать посёлки по видео и объяснить разницу между ними до того, как вы прилетите. Если хотите, пришлю подборку домов в нескольких посёлках с расчётом налога, CDD и страховки.