Купить дом в Клермонте

Чем Клермонт отличается от остальной Центральной Флориды

Клермонт находится в округе Лейк, к западу от Орландо. Здесь редкий для Флориды рельеф: холмы, перепады высот и цепь озёр Клермонта (Clermont Chain of Lakes). Многие покупатели приезжают сюда именно за видом с холма или домом у озера. До парков Орландо и района Дисней обычно 30–40 минут по US-27 и платным дорогам, до центра Орландо примерно столько же по SR-50 или Turnpike, в зависимости от пробок.

По переписи ACS здесь около 47 тыс. жителей, средний возраст 42,2 года, старше 65 лет почти четверть (23,6%), сезонного жилья 2,9%. Покупают и семьи, которые работают в Орландо, и пенсионеры, а в округе Лейк много посёлков 55+.

Сколько стоит дом в Клермонте

• 2 спальни: около $309 тыс.;
• 3 спальни: около $389 тыс.;
• 4 спальни: около $486 тыс.;
• 5 спален и больше: около $594 тыс.

Нижняя треть рынка по Zillow заканчивается примерно на $335 тыс., верхняя начинается около $581 тыс. Дешевле обычно дома в посёлках 2000-х ближе к центру города и небольшие дома для 55+, дороже дома у озёр, на холмах и в новых посёлках с большими участками.

Квартир и таунхаусов немного, индекс кондо около $147 тыс. и за год снизился на 4,9%. Основной рынок здесь отдельные дома: 69,2% жилья по переписи.

Дом у озера стоит отдельного разговора. Цена зависит не только от вида, но и от того, есть ли выход к воде, разрешён ли причал и можно ли выйти на лодке в соседние озёра цепи. Эти детали я уточняю по документам участка и правилам посёлка до оффера, потому что в объявлениях их часто описывают неточно.

Клермонт и соседние города: где дешевле

Многие дома с адресом Clermont фактически стоят за чертой города, в неинкорпорированной части округа Лейк. Это влияет на налоговую ставку и на то, какие службы обслуживают дом, поэтому статус адреса я проверяю по налоговой карте округа.

Если бюджет не дотягивает до цен Клермонта, рядом есть варианты (индекс Zillow по всему жилью):

• Гроувленд (Groveland): около $367 тыс., много новых посёлков;
• Таварес (Tavares): около $307 тыс.;
• Лисбург (Leesburg): около $274 тыс.;
• Маунт-Дора (Mount Dora): около $387 тыс., небольшой старый город на озере;
• Монтверде (Montverde): около $687 тыс., крупные участки и дорогие дома.

Дом на вторичном рынке или новый от застройщика

В Клермонте и вокруг него до сих пор строят много, поэтому почти каждый покупатель стоит перед выбором. У вторичного дома есть готовый двор, деревья, понятные соседи и история страховых выплат. Цена часто ниже нового дома того же размера, а торг возможен по результатам инспекции. Минус в том, что крыша, кондиционер и водонагреватель уже отработали часть срока, и их замену стоит заложить в бюджет.

Новый дом обходится дороже на старте, но первые годы обычно не требует крупных расходов, страховка для него дешевле, а застройщик часто предлагает бонусы на закрытие. Зато на новых улицах ещё нет деревьев, стройка вокруг может длиться годами, а CDD в таких посёлках обычно выше.

Я обычно советую посмотреть оба варианта в одном бюджете и сравнить не цену, а месячную стоимость владения: платёж по кредиту, налог, CDD, HOA и страховку вместе. Разница иногда оказывается меньше или больше, чем кажется по ценам в объявлениях.

Что проверить до оффера

• HOA и CDD. Большая часть домов стоит в посёлках с ассоциацией. В посёлках последних 20 лет часто есть и CDD, ежегодный сбор в налоговом счёте на погашение облигаций за дороги и сети. Суммы и правила запрашиваю заранее.
• Налог. Без homestead обычно 1,5–2% от стоимости в год плюс CDD. После покупки оценка пересчитывается, налог продавца с homestead будет ниже вашего.
• Страховка. Дом 2006 года (это медианный год постройки) уже подходит к замене крыши. Возраст крыши, отчёт wind mitigation и размер ураганной франшизы определяют цену полиса. Ураганы сюда обычно доходят ослабленными, но ветер и дожди серьёзные, и страхование ветра никто не отменял.
• Участок. На холмах проверяют дренаж и эрозию, у озёр зону FEMA и уровень воды. В Центральной Флориде встречаются карстовые провалы (sinkhole), и инспектор или страховщик может задать о них вопросы.
• Ограничения HOA на заборы, лодки, трейлеры, бассейны и пристройки.

Покупка из-за рубежа

Для покупки не нужны гражданство и вид на жительство, при этом покупка не даёт визы. Без американской кредитной истории ипотека обычно требует первого взноса 30–40%. Если дом станет вашим постоянным жильём, оформляется homestead, для второго дома льготы нет.

Сделку можно провести полностью на расстоянии: видео-показ, электронная подпись, перевод депозита на эскроу title-компании, инспекция с подробным отчётом, закрытие с удалённым нотариусом. Я работаю на русском и английском и до оффера считаю по каждому дому налог, CDD, HOA и страховку. Если назовёте бюджет, пришлю подборку домов в Клермонте и соседних городах с таким расчётом.