Купить дом в Ки-Уэсте

Сколько стоит дом в Ки-Уэсте по числу спален

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 1 спальня: около $606 тыс.;
• 2 спальни: около $839 тыс.;
• 3 спальни: около $1,24 млн;
• 4 спальни: около $1,82 млн;
• 5 спален и больше: около $3,04 млн.

Дешёвая треть рынка заканчивается примерно на $639 тыс., дорогая начинается около $1,93 млн. Иначе говоря, даже нижняя часть рынка здесь дороже типичного дома почти в любом другом городе штата. Кондо в среднем стоят около $706 тыс., за год их цена практически не изменилась.

За пять лет всё жильё острова подорожало на 24,8%. В последние годы рост остановился, и у покупателя появилось больше времени на выбор и проверки, чем было в 2021–2022 годах.

Для Ки-Уэста я всегда считаю цену за квадратный фут, а не только за число спален. Дома в Олд-Тауне часто небольшие по площади, но стоят на дорогих участках, и двухспальный коттедж может оказаться дороже трёхспального дома в Нью-Тауне. Большую часть цены здесь составляет земля и расположение.

Что за жильё в Ки-Уэсте

По данным переписи ACS, медианный год постройки жилья 1968-й, то есть фонд здесь один из самых старых во Флориде. Отдельные дома составляют 42% жилья, в зданиях от 10 квартир только 17%. В городе около 26 тыс. жителей, средний возраст 46,1 года, сезонно используется 14,8% жилья.

В исторической части острова, Олд-Тауне (Old Town), стоят деревянные дома XIX и начала XX века, многие на сваях или на поднятом фундаменте. Их внешний вид, окна, крыши и пристройки регулирует городская комиссия по исторической архитектуре. Любая перестройка фасада там требует её одобрения, и это нужно учитывать, если вы планируете ремонт.

В Нью-Тауне (New Town), ближе к аэропорту, больше бетонных домов второй половины XX века и кондо. Они проще в содержании, но лишены атмосферы старого города.

Ки-Уэст и другие острова Keys

Типичная цена всего жилья по Zillow на других островах округа Монро (Monroe):

• Сток-Айленд (Stock Island), сосед Ки-Уэста: около $667 тыс.;
• Биг-Пайн-Ки (Big Pine Key): около $753 тыс.;
• Биг-Коппит-Ки (Big Coppitt Key): около $779 тыс.;
• Марафон (Marathon): около $832 тыс.;
• Ки-Ларго (Key Largo): около $1,09 млн;
• Исламорада (Islamorada): около $1,24 млн.

Сток-Айленд сразу за мостом от Ки-Уэста заметно дешевле, но там больше промышленной застройки и пристаней. Марафон в середине архипелага стоит примерно на $180 тыс. меньше Ки-Уэста по средней цене. Ки-Ларго и Исламорада ближе к Майами, и за счёт этого цены там на уровне Ки-Уэста или выше.

Страховка и ураганы: главный расход после цены

Весь архипелаг низко над уровнем моря, а ураган Ирма (Irma) в 2017 году показал, насколько сильным бывает удар по нижним островам. Для покупателя это значит, что страховка от ветра и от наводнения здесь почти всегда дороже, чем на материке, и её нужно считать заранее.

• Зона FEMA и сертификат высоты: дом на сваях выше базового уровня наводнения страховать заметно дешевле, чем дом на уровне земли.
• Возраст и тип крыши, ставни или ударопрочные окна, отчёт wind mitigation.
• Ураганная франшиза: на дом за $1 млн и больше даже небольшой процент даёт крупную сумму.
• Если дом серьёзно ремонтировали, разрешения и сведения о стоимости работ: при повреждении более чем на половину стоимости дом могут обязать поднять до действующих норм.

Котировку страховки я получаю до конца инспекционного периода. Ещё одна местная особенность: при угрозе урагана Keys эвакуируют раньше материка, и это часть жизни здесь.

Что ещё проверить перед оффером

• Есть ли на участке разрешённые жилые единицы: в Keys количество жилья ограничено, и пристройка без разрешения может оказаться незаконной.
• Ограничения исторической комиссии, если дом в Олд-Тауне и вы планируете перестройку.
• Состояние деревянных конструкций: термиты и гниль в старых домах, отдельная инспекция на вредителей.
• Для кондо: бюджет и резервы ассоциации, отчёт SIRS, milestone-инспекция для зданий от трёх этажей старше 30 лет, спецсборы.

Без homestead годовой налог в Ки-Уэсте обычно 1,5–2% от оценки. Для дома за $1,15 млн это одна из главных годовых статей наряду со страховкой.

Покупка из-за рубежа

Иностранцу для покупки дома не нужны гражданство или виза. Показы проходят по видео, контракт подписывается электронно, депозит идёт на эскроу-счёт title-компании, закрытие проходит удалённо. Первый взнос по ипотеке для нерезидентов обычно 30–40%. Покупка не даёт права на вид на жительство.

Я работаю на русском и английском, по каждому дому считаю налог, страховку и возможные ограничения на перестройку. Если хотите, пришлю подборку домов в Ки-Уэсте и на соседних островах в вашем бюджете.