Недвижимость: Кейп-Корал

Почти сплошь отдельные дома, и почти все новые

По данным переписи ACS, 79% жилья в городе — отдельные дома, многоквартирных зданий мало, а башен на 50+ квартир меньше 2%. Медианный год постройки 2000: половина домов построена в этом веке, и самая большая волна пришлась на бум 2000-х. Это хорошая новость для страховки: дома, построенные по кодексу после 2002 года, со ставнями или ударопрочными окнами, страхуются заметно дешевле старых.

Владельцы занимают 77% жилья. Медианный возраст жителей 48,6 года, четверть старше 65 лет, но детей здесь тоже много, почти 18%. Город живёт круглый год: сезонного жилья около 12%, меньше, чем в среднем по округу.

Каналы бывают разные, и цена тоже

Главный вопрос при покупке в Кейп-Корале — какой у дома канал. Здесь различают три категории:

• Gulf access — солёный канал с выходом в залив. Самая дорогая категория. Важно, сколько времени лодка идёт до открытой воды, есть ли на пути низкие мосты, какой высоты мачту можно провести. Дома без мостов до залива продаются как sailboat access и стоят дороже всего.
• Freshwater — пресный канал или озеро без выхода в залив. Можно кататься на каяке и ловить рыбу, но не выйти в море.
• Dry lot — дом без воды. Самый доступный вариант.

Кроме того, проверьте состояние seawall, бетонной стенки вдоль канала. Её ремонт или замена — одна из самых дорогих статей для владельца, а после урагана 2022 года многие стенки требовали работ. Я всегда прошу отдельного специалиста осмотреть seawall и причал во время инспекции.

Дом у воды почти всегда дороже страхуется. Проверьте зону FEMA конкретного адреса и попросите elevation certificate: у соседних домов, построенных в разные годы, высота пола может отличаться на десятки сантиметров, и полис от наводнения тоже.

Вода, канализация и спецсборы

Город застраивался участками, и в части районов, особенно на севере, дома до сих пор стоят на скважине и септике. Город постепенно подводит туда центральную воду и канализацию по программе Utilities Extension Project (UEP), и владельцы участков платят за это спецсбор (assessment), иногда в несколько десятков тысяч долларов, с рассрочкой через налоговый счёт. Покупая дом или участок, узнайте, подключён ли он, планируется ли подключение и есть ли непогашенный сбор. Эта информация есть у города, и её лучше получить до конца инспекционного периода.

Цены стоят на месте, квартиры дешевеют

По индексу Zillow типичный дом в Кейп-Корале стоит около $335 тыс. За десять лет он подорожал на 57%, но почти весь этот рост пришёлся на годы до 2022-го: за пять лет плюс 1,1%, за последний год минус 2,9%. Типичное кондо около $191 тыс., и квартиры здесь за пять лет подешевели на 11%. Многоквартирных зданий в городе мало, покупатель приезжает за домом с бассейном и причалом, и спрос на квартиры слабее.

Для покупателя это хороший момент, чтобы не спешить. Выбор большой, торг уместен, а продавцы часто соглашаются оплатить часть расходов на закрытие или замену крыши. Сравнивайте только сопоставимые дома: одинаковый тип канала, похожий год постройки и одинаковое подключение к сетям.

В центр Форт-Майерса через реку ведут два моста, Cape Coral Bridge и Midpoint Bridge, и в часы пик на них бывают пробки. Если вы будете ездить на работу на другой берег, проверьте маршрут утром. Русскоязычных здесь больше, чем в других частях округа: по переписи около 1 400 человек говорят дома на славянских языках.