Сколько стоит дом в Кейп-Корале

Цена дома по числу спален

• 1 спальня: около $148 тыс. (таких домов мало, чаще это кондо или маленькие дома 1960–70-х);
• 2 спальни: около $206 тыс.;
• 3 спальни: около $334 тыс.;
• 4 спальни: около $392 тыс.;
• 5 спален и больше: около $561 тыс.

Самый массовый формат в городе — одноэтажный дом с тремя спальнями и двумя санузлами, гаражом и часто бассейном. Именно на него приходится большая часть сделок, поэтому цена около $334 тыс. — хороший ориентир для первого расчёта. Переход от трёх к четырём спальням добавляет в среднем меньше $60 тыс., а пятая спальня уже стоит заметно дороже, потому что такие дома обычно больше по площади и чаще стоят на воде.

Что можно купить за $250, $350 и $500 тыс.

До $255 тыс. Это нижняя треть рынка. Здесь в основном дома с двумя-тремя спальнями без выхода к воде, часто старше 1990 года, на северо-востоке и в отдалённых частях города. Чаще без бассейна. Здесь особенно важно проверить, оплачено ли подключение к городскому водопроводу и канализации, или участок ещё на септике и колодце.

$300–400 тыс. Середина рынка: дома с тремя-четырьмя спальнями, нередко с бассейном, постройки 2000-х и новее, иногда на пресном канале. Сюда же попадают дома в посёлках с HOA.

От $515 тыс. Верхняя треть рынка. Здесь начинаются дома на солёных каналах с выходом в залив, с причалом и подъёмником для лодки, и большие дома в районах у марин. Цена дома на воде зависит от пути до открытой воды: мосты, шлюзы и расстояние иногда влияют на цену сильнее, чем площадь.

Как цены менялись последние годы

На графике видно, что цены в Кейп-Корале резко выросли в 2021–2022 годах, а затем несколько лет снижались. Итог за пять лет почти нулевой: плюс 1,1%. За последний год отдельные дома подешевели на 2,8%, кондо почти на 8%.

Для покупателя это значит, что продавцы, купившие дома на пике, иногда держат завышенную цену в объявлении, а реальные сделки проходят ниже. Поэтому перед оффером я смотрю продажи похожих домов за последние три-шесть месяцев на той же улице или канале, а не цену объявления и не прогноз сайта.

Это данные о том, что было. Предсказывать, куда цены пойдут дальше, я не берусь.

Сравнение с соседними городами округа Ли

Типичная стоимость жилья по индексу Zillow:

• Норт-Форт-Майерс (North Fort Myers): около $262 тыс.;
• Лихай-Эйкерс (Lehigh Acres): около $278 тыс.;
• Форт-Майерс (Fort Myers): около $305 тыс.;
• Кейп-Корал: около $335 тыс.;
• Эстеро (Estero): около $486 тыс.;
• Бонита-Спрингс (Bonita Springs): около $503 тыс.;
• Санибел (Sanibel): около $805 тыс.

Кейп-Корал находится в середине этого ряда. Лихай-Эйкерс и Норт-Форт-Майерс дешевле, но там другие расстояния и другой жилой фонд. Эстеро и Бонита дороже и чаще застроены закрытыми посёлками с HOA. Сравнивать стоит не цены, а то, что за них получаете.

Сколько денег нужно на старте

Если вы покупаете с ипотекой как резидент США, первый взнос зависит от программы и вашей кредитной истории. Иностранцу без американской кредитной истории банки обычно дают кредит при первом взносе 30–40%. Для дома с тремя спальнями за $334 тыс. это примерно $100–134 тыс. только на первый взнос, плюс расходы на закрытие сделки и резерв на первые ремонты.

Многие покупатели из-за рубежа и из Канады в Кейп-Корале платят наличными: цены здесь позволяют, а сделка проходит быстрее. В этом случае деньги переводятся на эскроу-счёт title-компании, а не продавцу напрямую. Номер счёта я всегда советую подтверждать звонком в title-компанию: мошенники с поддельными реквизитами в американских сделках встречаются регулярно.

Расходы сверх цены дома

• Налог на недвижимость. Без homestead обычно 1,5–2% стоимости в год. С homestead оценочная стоимость уменьшается на сумму освобождения, а её рост ограничен 3% в год. После покупки оценка пересчитывается по цене сделки.
• Страховка дома. После урагана Иэн (Ian) в 2022 году это одна из главных статей. Цена зависит от возраста крыши, отчёта wind mitigation и размера ураганной франшизы.
• Страховка от наводнения. Обязательна для ипотеки в зонах FEMA A и V, а вне этих зон её всё равно часто берут.
• Городские спецсборы за водопровод и канализацию, если они ещё не выплачены.
• HOA и CDD — только в посёлках, где они есть.
• Расходы на закрытие сделки: титульная страховка, сборы title-компании, налоги на ипотечный документ при кредите.

Я считаю эти суммы по каждому конкретному дому до оффера, на русском или английском. Если хотите, пришлю подборку домов в Кейп-Корале в вашем бюджете с таким расчётом.