Недвижимость: Форт-Майерс

Город пальм и зимних поместий

Форт-Майерс называют городом пальм (City of Palms): вдоль McGregor Boulevard растут ряды королевских пальм, а на этой же улице стоят зимние поместья Эдисона и Форда (Edison and Ford Winter Estates), главная историческая достопримечательность округа. Даунтаун у реки известен как River District: старые кирпичные здания, рестораны, набережная и новые жилые башни.

Старые кварталы с домами 1920–50-х годов тянутся вдоль реки к югу от центра. Восточнее, ближе к I-75, город рос уже в этом веке, и медианный год постройки по переписи ACS — 2001. То есть по возрасту жилья Форт-Майерс моложе, чем кажется по историческому центру.

Цены: что даёт средняя цифра и чего не даёт

По индексу Zillow типичный дом в городе стоит около $305 тыс., за год минус 4,2%, за десять лет плюс 46%. Типичная квартира в кондо около $217 тыс., минус 7,5% за год. Перепись даёт медианную оценку владельцами около $385 тыс., и разница с Zillow тут больше обычного: в городе много дорогих домов у реки и много недорогих квартир, и разные методики считают этот разброс по-разному.

Практически это значит, что сравнивать надо внутри своего сегмента. Дом у реки с причалом, таунхаус в новом комплексе у I-75 и квартира в высотке в даунтауне — три разных рынка с разными покупателями.

Квартиры и таунхаусы здесь не меньше домов

Отдельных домов в городе лишь 36% жилья. Таунхаусов около 10%, а в зданиях на 10 и больше квартир находится около 35%. Для окружного центра это нормально, но для покупателя означает, что почти каждая вторая покупка здесь — это ассоциация, её бюджет и её правила. Сравните это с соседним Кейп-Коралом, где отдельных домов почти 80%.

Медианный возраст жителей 41 год, старше 65 около 23%. Сезонного жилья около 11%, меньше, чем в среднем по округу: город живёт круглый год, а не только зимой. Медианный доход домохозяйства по ACS около $64 тыс., ниже среднего по округу, и в городе есть как дорогие кварталы у реки, так и простые районы с недорогими домами.

Русскоязычных немного: около 120 уроженцев бывшего СССР и около 65 уроженцев Израиля по данным переписи.

Кондо в даунтауне: что спросить

В даунтауне у реки стоят многоэтажные кондо разных лет постройки. Перед покупкой в таком здании я прошу у ассоциации отчёт milestone inspection, исследование резервов SIRS, бюджет и протоколы за год. Если здание старше 30 лет и выше трёх этажей, инспекция обязательна по закону, и её результаты напрямую влияют на будущие взносы. Отдельно проверьте, как здание пережило ураган 2022 года: работает ли генератор, не было ли воды на нижних этажах и в паркинге, как изменилась страховка здания.

Что проверить в доме у реки и в старом квартале

• Зону FEMA и elevation certificate. Участки у реки Калусахатчи и каналов ценятся выше, но и страховка от наводнения там обычно дороже.
• Историю 2022 года: была ли вода в доме, как и с какими разрешениями делали ремонт.
• В домах до 1970-х — электрику, трубы и крышу. Без отчётов four-point и wind mitigation страховку не оформить.
• Юрисдикцию адреса. Внутри городской черты свои налоги и правила, за её пределами действует округ.