Сколько стоят дома в округе Ли

Рост до 2022 года, потом откат

По индексу Zillow типичный дом в округе стоит около $334 тыс. За десять лет плюс 52%, за пять лет плюс 6%, за год минус 3,5%. Перепись ACS даёт медианную оценку жилья владельцами около $362 тыс., это немного выше, потому что люди обычно оценивают свой дом оптимистичнее рынка.

Такое соотношение цифр означает, что пик пришёлся на 2022 год, а после него рынок медленно сползает. Сюда сошлись сразу несколько вещей: дорогая ипотека, резкий рост страховки после урагана Иэн и большой объём нового строительства, особенно в Кейп-Корале и Лихай-Акрс. Для покупателя это хорошее время торговаться. Для продавца, который купил в 2021–2022 годах, это время трезво считать, а не ждать прошлых цен.

Где дорого, где дешевле: цифры по городам

Типичная стоимость дома по Zillow в крупных местах округа:

• Санибел (Sanibel) — около $805 тыс., минус 15% за пять лет;
• Бонита-Спрингс (Bonita Springs) — около $503 тыс., плюс 16% за пять лет;
• Эстеро (Estero) — около $486 тыс., плюс 19%;
• Форт-Майерс-Бич (Fort Myers Beach) — около $483 тыс., минус 10%;
• Сент-Джеймс-Сити (St. James City) на Пайн-Айленде — около $427 тыс.;
• Кейп-Корал (Cape Coral) — около $335 тыс., плюс 1% за пять лет;
• Форт-Майерс (Fort Myers) — около $305 тыс.;
• Лихай-Акрс (Lehigh Acres) — около $278 тыс., плюс 22% за пять лет;
• Норт-Форт-Майерс (North Fort Myers) — около $262 тыс.

Обратите внимание на Лихай-Акрс: за десять лет там цены выросли больше чем вдвое, на 103%, сильнее всех в списке. Это бывший рынок дешёвых участков, который подтянулся за счёт новых домов и спроса со стороны семей. Острова, наоборот, за пять лет потеряли в цене: часть домов была повреждена в 2022 году, а страховка и требования к восстановлению отпугнули часть покупателей.

Из чего складывается разница в цене

Расстояние до залива. Остров или дом на канале с выходом в залив без мостов — самая дорогая категория. Дом у пресноводного канала или в глубине материка стоит заметно меньше при той же площади.

Возраст дома. Новые дома, построенные после 2002 года, обычно дешевле страхуются, и это видно в цене. В старых районах Норт-Форт-Майерса и Сайпресс-Лейк медианный год постройки 1986, и покупатель закладывает в бюджет новую крышу или окна.

Тип сообщества. Закрытые гольф-сообщества на юге округа дороже, но в цену входят клуб, охрана и ухоженная территория, а взносы HOA бывают значительными. В Лихай-Акрс и Кейп-Корале много домов без HOA вообще.

Высота участка и история урагана. Два одинаковых на вид дома в соседних кварталах могут иметь разную стоимость страховки от наводнения, и рынок это учитывает. Я всегда сравниваю продажи в пределах нескольких улиц, а не по городу в целом.