Купить дом в Марко-Айленде

Цена дома по числу спален и по сравнению с соседями

Индекс Zillow для всего жилья острова по числу спален:

• 2 спальни: около $588 тыс. (это в основном квартиры);
• 3 спальни: около $1,29 млн;
• 4 спальни: около $2,21 млн;
• 5 спален и больше: около $3,37 млн.

Нижняя треть рынка заканчивается примерно на $431 тыс., верхняя начинается около $1,83 млн. Раз типичный отдельный дом стоит $1,45 млн, бюджет до $1 млн для дома здесь означает нижнюю часть рынка: обычно это более старая постройка, часто с ремонтом, иногда на участке без выхода к воде.

Для сравнения, всё жильё в Нейплсе (Naples) по тому же индексу стоит около $546 тыс., в Гудленде (Goodland) по соседству около $439 тыс. За пять лет цены на острове выросли на 17%. Покупатели платят за то, что на Марко-Айленде трудно получить на материке: дом на канале с причалом в нескольких минутах от залива.

Почему дом здесь стоит в 2,5 раза дороже кондо

Типичная квартира на острове по Zillow стоит около $588 тыс., дом около $1,45 млн. Разрыв объясняется землёй. Остров застроен, новых участков почти не появляется, а большая часть отдельных домов стоит на каналах. По данным переписи ACS, отдельные дома составляют только 39% жилья, а больше половины квартир (52%) находятся в зданиях на 10 и более единиц.

Состав жителей тоже влияет на рынок. Медианный возраст на острове почти 68 лет, 59% жителей старше 65, а почти половина жилья (49%) используется сезонно. Многие покупатели приезжают на зиму, поэтому основная активность на рынке приходится на период с конца осени до весны. Летом выбор обычно не меньше, а конкурентов среди покупателей бывает меньше.

Вода, высота дома и правило 50%

Ураган Ирма вышел на сушу именно у Марко-Айленда в 2017 году, и вопрос воды здесь главный. Медианный год постройки жилья на острове 1987, а многие дома построены раньше, когда требования к высоте пола были мягче нынешних.

Для каждого дома у воды я запрашиваю сертификат высоты (elevation certificate) и смотрю зону FEMA по адресу. Отдельно объясняю покупателям правило 50%: если дом стоит в зоне повышенного риска и стоимость ремонта или ущерба превышает половину стоимости самого строения, его придётся привести к текущим требованиям по высоте. Для старого дома, который вы собирались серьёзно перестраивать, это может изменить весь бюджет.

Что ещё проверить у дома на канале:

• возраст и состояние волнолома (seawall): трещины, наклон, состояние верхней балки;
• причал и лодочный подъёмник: есть ли разрешения и в каком они состоянии;
• путь лодки до открытой воды и мосты на маршруте, если у вас парусная лодка;
• бассейн и его оборудование, которое страдает от соли и затоплений.

Страховка и инспекции до конца периода проверки

Страховка дома у залива состоит из двух полисов: основного (ветер и остальное) и отдельного от наводнения. Банк требует страховку от наводнения в зонах A и V, но и за их пределами многие владельцы её покупают. Ураганная франшиза считается процентом от суммы страхования дома, обычно 2%, 5% или 10%, и применяется один раз за календарный год.

На цену полиса сильно влияют возраст крыши и защита проёмов. Поэтому я прошу провести инспекцию wind mitigation, а для дома постарше ещё и 4-point инспекцию (крыша, электрика, сантехника, кондиционер). Реальный расчёт страховки нужно получить до окончания срока, в который вы ещё можете выйти из контракта. Если частные страховщики отказывают, остаётся Citizens Property Insurance, государственный страховщик последней очереди.

Налог для постоянного и сезонного владельца

Налог на недвижимость после покупки считается от новой оценки: после продажи она сбрасывается к рыночной стоимости. Счёт прежнего владельца, особенно если у него был homestead много лет, вам ни о чём не скажет.

Если дом станет вашим постоянным жильём во Флориде, homestead в 2026 году уменьшает налоговую оценку на сумму до $51 411, а рост оценки ограничен 3% в год или инфляцией. Сезонный владелец, в том числе канадец без статуса постоянного жителя, льготу не получает, и для него рост оценки ограничен 10% по части сборов. 3 ноября 2026 года во Флориде голосуют по поправке Amendment 3, которая касается этих правил, так что расчёт на следующие годы может измениться.

Как купить дом на острове, не приезжая на каждый этап

Иностранцу для покупки не нужны ни гражданство, ни вид на жительство, но сама покупка визу не даёт. Показы можно провести по видео, документы подписываются электронно, деньги идут переводом на эскроу-счёт титульной компании. Ипотеку иностранцам обычно дают при первом взносе 30–40%. Канадцам стоит заранее обсудить с налоговым консультантом правило 183 дней и форму 8840. При будущей продаже иностранцем покупатель удержит 15% по FIRPTA.

Я работаю на русском и английском, считаю по каждому дому налог, страховку и взносы HOA, если они есть, и организую инспекции, пока вы находитесь в другой стране. Если хотите, пришлю подборку домов на острове в вашем бюджете с таким расчётом.