Нейплс или Сарасота: где купить жильё

Цены по спальням и типу жилья

Индекс Zillow для всего жилья двух городов:

• 2 спальни: Нейплс около $356 тыс., Сарасота около $296 тыс.;
• 3 спальни: Нейплс около $607 тыс., Сарасота около $440 тыс.;
• 4 спальни: Нейплс около $1,04 млн, Сарасота около $700 тыс.

Типичное кондо: Нейплс около $379 тыс., Сарасота около $264 тыс. За год кондо подешевели в обоих городах (минус 3,5% и минус 5,2%). Нижняя треть рынка в Нейплсе заканчивается около $312 тыс., в Сарасоте около $260 тыс. А вот верхняя треть различается сильно: около $1,3 млн в Нейплсе и около $787 тыс. в Сарасоте. Нейплс это прежде всего рынок дорогого жилья у залива и в гольф-сообществах.

За пять лет Нейплс подорожал примерно на 21%, Сарасота на 12%. За последний год оба рынка снизились почти одинаково, примерно на 1,5%.

Учтите, что цифры относятся к самим городам. Дома с адресом Naples в округе Кольер вдали от залива и районы округа Сарасота за городской чертой могут стоить заметно меньше, а острова вроде Сиеста-Ки или Лонгбот-Ки заметно больше. Поэтому сравнивать лучше не названия, а конкретные районы в одном бюджете.

Кто живёт в каждом городе

Разница в людях здесь важнее, чем в ценах. По данным переписи ACS медианный возраст жителей Нейплса 67 лет, и 56% старше 65. Почти 41% жилья используется сезонно: зимой город полон, летом заметно пустеет. Сам город маленький, около 20 тыс. человек, хотя адрес Naples носят и большие территории округа Кольер за его пределами.

В Сарасоте около 57 тыс. жителей, медианный возраст 48 лет, старше 65 около 29%, сезонного жилья около 15%. Здесь живёт больше работающих людей и семей, город активен круглый год. В Сарасоте сильная культурная жизнь: музей Ринглинга, концертный зал Van Wezel, театры и опера. В Нейплсе ритм спокойнее, с упором на гольф, пляжи, рестораны на Fifth Avenue South и Third Street South.

Возраст зданий и что это значит для кондо

В Нейплсе 52% жилья находится в зданиях на 10 и более квартир, в Сарасоте около 36%. Медианный год постройки: 1983 в Нейплсе и 1976 в Сарасоте. В обоих городах много кондо, которые подошли к 30-летнему порогу milestone-инспекции, и ассоциации там обязаны делать исследование резервов (SIRS) и копить на конструкции без права отказаться. Это главная причина падения цен на кондо в обоих городах.

В Сарасоте вдобавок заметная доля передвижных домов (mobile home), около 4% жилья, обычно в парках для 55+. В Нейплсе их меньше 1%. Если бюджет ограничен, Сарасота даёт больше вариантов войти на рынок у залива: от старых малоэтажных кондо до небольших домов.

При покупке кондо в любом из двух городов я запрашиваю бюджет ассоциации, резервы, отчёты SIRS и milestone, протоколы собраний и сведения о спецсборах. После получения документов на вторичном рынке у покупателя есть 7 дней (без выходных и праздников), чтобы отказаться от сделки.

Штормы, страховка и дорога

Оба города стоят на низком побережье. В 2022 году ураган Иэн принёс в Нейплс сильную нагонную волну, в 2024 году Милтон вышел на сушу у Сиеста-Ки рядом с Сарасотой. Поэтому в обоих городах нужно проверять зону FEMA конкретного адреса, высоту первого этажа и стоимость страховки, включая страховку от наводнения, ещё до конца инспекционного периода. Налог без homestead обычно около 1,5–2% стоимости в год, homestead доступен только постоянным жителям Флориды, а не тем, кто приезжает на зиму.

С транспортом у Сарасоты преимущество: собственный аэропорт SRQ на севере города и около часа до Тампы. Из Нейплса летают через аэропорт RSW в Форт-Майерсе, а до Майами около двух часов по трассе I-75 через Эверглейдс.

Для иностранца покупка в обоих городах проходит одинаково и может быть полностью удалённой: видеопоказы, электронная подпись, депозит на эскроу, инспекция, закрытие с удалённой нотариальной заверкой. Гражданство не требуется, а сама покупка не даёт визу или грин-карту. Ипотеку иностранцам обычно дают при первом взносе 30–40%.

Кому подойдёт каждый город

Нейплс подойдёт тем, кто ищет спокойную жизнь на пенсии или зимний дом в окружении людей того же возраста, кому важны гольф и пляжи и кто готов к более высоким ценам и опустевшему лету.

Сарасота подойдёт тем, кому нужен живой город круглый год с театрами и ресторанами, семьям и тем, кто ещё работает, а также покупателям с меньшим бюджетом, которые хотят жить у залива.

Я работаю на русском и английском и считаю по каждому объекту налог, взносы и страховку. Если хотите, пришлю две подборки в одном бюджете, в Нейплсе и в Сарасоте, чтобы сравнить реальные варианты.