Нейплс или Форт-Майерс: где купить жильё

Цены по типу жилья и по спальням

Индекс Zillow по двум городам:

• всё жильё: Нейплс около $546 тыс., Форт-Майерс около $305 тыс.;
• кондо: около $379 тыс. против $217 тыс.;
• отдельный дом: около $672 тыс. против $353 тыс.;
• 2 спальни: около $356 тыс. против $215 тыс.;
• 3 спальни: около $607 тыс. против $341 тыс.;
• 4 спальни: около $1,04 млн против $504 тыс.

Разрыв растёт с размером жилья. Квартира с двумя спальнями в Нейплсе дороже в 1,7 раза, дом с четырьмя спальнями уже вдвое. Верхняя треть рынка в Форт-Майерсе начинается около $522 тыс., в Нейплсе около $1,3 млн. Бюджет, которого в Форт-Майерсе хватает на большой дом в новом районе, в Нейплсе соответствует квартире.

Как менялись цены

За последний год оба рынка снизились, но по-разному. В Нейплсе всё жильё подешевело на 1,4%, кондо на 3,5%. В Форт-Майерсе падение сильнее: −4,2% по всему жилью, −7,5% по кондо, −3,2% по отдельным домам.

За пять лет Нейплс вырос примерно на 21%, Форт-Майерс только на 6,7%. Нейплс держит цену лучше, но и входить в него дороже. Форт-Майерс сейчас рынок покупателя: продавцы чаще соглашаются на торг, оплату части расходов на закрытие или ремонт по итогам инспекции. Я не берусь предсказывать, куда пойдут цены дальше, но условия для переговоров в Форт-Майерсе сейчас мягче.

Кондо в обоих городах дешевеют быстрее домов. Это общая картина по побережью Флориды после новых требований к резервам и роста страховки зданий. Низкая цена квартиры в Форт-Майерсе может быть хорошей сделкой, а может означать, что ассоциации предстоит большой ремонт, и отличить одно от другого можно только по документам здания.

Кто живёт в каждом городе

По данным переписи ACS это противоположности. В Нейплсе около 20 тыс. жителей, медианный возраст 67 лет, 56% старше 65, а 41% жилья используется сезонно. В Форт-Майерсе около 95 тыс. жителей, медианный возраст 41 год, старше 65 только 23%, сезонного жилья 11%.

На практике Нейплс это город пенсионеров и зимних жителей, который живёт по сезонам. Форт-Майерс больше похож на обычный рабочий город с семьями, у которого есть исторический центр на реке Калусахатчи (Caloosahatchee). Для тех, кто переезжает работать или с детьми, это важнее разницы в цене.

В Форт-Майерсе находится музей-усадьба Эдисона и Форда (Edison and Ford Winter Estates), а между двумя городами у I-75 расположен университет Florida Gulf Coast University. В Нейплсе жизнь сосредоточена вокруг пляжей, старого центра и полей для гольфа. Форт-Майерс стоит на реке, а не на открытом заливе, и до пляжей отсюда нужно ехать, тогда как в Нейплсе пляж часто в нескольких минутах.

Возраст домов и что из этого следует

Медианный год постройки жилья в Нейплсе 1983, в Форт-Майерсе 2001. В Нейплсе 52% жилья находятся в зданиях на 10 и более квартир, отдельных домов 31%. В Форт-Майерсе в больших зданиях 35% жилья, отдельных домов 36%, передвижных домов около 2%.

Для покупателя это два разных набора проверок. В старых кондо Нейплса главное это milestone-инспекция, исследование резервов SIRS, от которого собственники больше не могут отказаться, и возможные спецсборы. В более новом жилье Форт-Майерса строительный кодекс современнее, и страховка от ветра часто дешевле, зато в новых районах почти всегда есть HOA, а нередко и CDD, который приходит вместе с налоговым счётом.

Ураганы, вода и страховка

Ураган Иэн в 2022 году вышел на сушу в округе Ли и сильно ударил по Форт-Майерсу и соседним городам, нагонная волна дошла и до Нейплса. Ни один из двух городов не безопаснее другого с точки зрения ветра и воды: риск определяется конкретным адресом. По каждому объекту я смотрю зону FEMA и высоту, прошу отчёт wind mitigation и получаю расчёт страховки до конца периода инспекции. Страховка от наводнения оформляется отдельно, банк требует её в зонах A и V.

Налоговые правила одинаковы: подоходного налога штата нет, homestead для постоянных жителей в 2026 году снижает оценку на сумму до $51 411, а для сезонных владельцев налог без льготы обычно около 1,5–2% стоимости в год.

Кому подойдёт каждый город

Нейплс подойдёт тем, кто на пенсии или живёт на юге только зимой, хочет квартиру у залива, пляж и тихий город и готов платить за это больше. Здесь важно уметь читать документы старого кондо.

Форт-Майерс подойдёт семьям, тем, кто переезжает работать, и покупателям, которым нужен отдельный дом поновее за меньшие деньги. Здесь больше места для торга, но нужно внимательно считать HOA, CDD и страховку в конкретном районе.

Покупатели часто смотрят оба города, а заодно и районы между ними. Я работаю на русском и английском и сравниваю варианты по полной годовой стоимости. Если хотите, пришлю подборку в обоих городах в одном бюджете, чтобы разница была видна на реальных объектах.