Купить квартиру в Джупитере

Почему кондо в Джупитере не дешевеют

По данным переписи ACS, медианный год постройки жилья в Джупитере 1989-й, на шесть лет позже, чем в Делрей-Бич. Большая часть города застраивалась в 1980–2000-е, и многие кондо здесь — это малоэтажные корпуса и таунхаусы в комьюнити, а не башни 1970-х. Их ремонты по новым законам штата обычно обходятся дешевле, спецсборы реже доходят до пугающих сумм, и покупатели не уходят с рынка.

В зданиях от 10 квартир находится 21% жилья, отдельные дома составляют 44%. Это город отдельных домов, а квартир на продаже сравнительно мало. Сезонно используется 13,8% жилья, средний возраст жителей 47,5 года. Всё жильё Джупитера по Zillow стоит около $705 тыс. и за пять лет подорожало на 30,5%.

Что дают $300, $450 и $700 тыс.

• Около $300 тыс. Квартира с одной спальней, иногда небольшая двушка в старом комьюнити ближе к US 1 или на западе города. Бюджет ниже $280 тыс. здесь встречается редко.
• $400–500 тыс. Основная часть рынка: две спальни, индекс около $445 тыс. Сюда же попадают многие таунхаусы, в том числе в Абакоа (Abacoa) — крупном комьюнити с собственным центром и стадионом весенних сборов бейсбольных команд.
• От $700 тыс. и выше. Три спальни (около $733 тыс.), квартиры у воды, у залива Джупитер-Инлет (Jupiter Inlet) и вдоль A1A у океана. Здесь цена зависит от вида и этажа сильнее, чем от площади.

Нижняя треть всего рынка Джупитера заканчивается около $432 тыс. Если ваш бюджет около $250 тыс., честно скажу: реальнее смотреть на соседние города, чем ждать редкую квартиру здесь.

Кондо или таунхаус: разница в документах

В Джупитере много объектов, которые выглядят как таунхаус, но юридически оформлены как кондоминиум. Для покупателя это важно. В кондо вы владеете квартирой и долей в общем имуществе, ассоциация страхует здание, а на неё распространяются законы штата о кондо: резервы, раскрытие документов, 7 дней на отказ от сделки после их получения. В таунхаусе с HOA вы обычно владеете участком под домом и сами страхуете крышу и стены.

Milestone-инспекции и исследование SIRS обязательны для кондо-зданий от трёх этажей. Двухэтажные корпуса под эти требования не подпадают, но ассоциации всё равно нужны резервы на крышу и покраску. Поэтому я прошу бюджет и протоколы собраний в любом случае, а форму собственности проверяю по документам, а не по фото.

Джупитер и соседи

Палм-Бич-Гарденс (Palm Beach Gardens) по общему индексу почти такой же, около $696 тыс., но кондо там в среднем дешевле: около $316 тыс. против $485 тыс. в Джупитере. Бока-Ратон на юге округа стоит около $580 тыс., Уэст-Палм-Бич около $405 тыс., Делрей-Бич около $345 тыс. Если важны океан и выход на лодке, Джупитер остаётся одним из самых удобных мест в округе: река Локсахатчи (Loxahatchee River), залив и прямой выход в Атлантику. Если важна цена квадратного фута, выгоднее смотреть южнее.

Квартира на зиму: что учесть сезонному владельцу

13,8% жилья в Джупитере стоит пустым большую часть года, и многие кондо покупают именно как зимнее жильё. Для такого владельца важны три вещи. Первая — налог: без homestead нет скидки к оценке, а ежегодный рост оценки ограничен 10% только для части сборов, школьный налог под это ограничение не попадает. Вторая — ураганный сезон с июня по ноябрь, когда хозяина обычно нет на месте. Нужен человек или компания, которые проверят квартиру после шторма, снимут вещи с балкона и сообщат ассоциации о проблемах. Третья — ураганная франшиза в полисе HO-6: она считается процентом от суммы покрытия и применяется один раз за календарный год.

Канадцам и другим иностранцам, которые проводят здесь по несколько месяцев, стоит заранее разобраться с правилом 183 дней налоговой службы США (substantial presence test) и формой 8840. Это вопрос к налоговому консультанту, а не к агенту, но планировать его лучше до покупки.

Что я проверяю по квартире в Джупитере

• бюджет ассоциации, резервы и протоколы собраний за год;
• отчёт milestone-инспекции и SIRS для зданий от трёх этажей;
• страховку здания и ураганную франшизу, есть ли полис от наводнения;
• правила: животные, лодки и трейлеры на парковке, одобрение покупателя;
• зону FEMA конкретного адреса, особенно у залива и реки;
• годовой налог без homestead, обычно 1,5–2% от оценки, с пересчётом по цене покупки.

Иностранцу для покупки не нужна виза или резидентство, сделка проходит через эскроу title-компании, и её можно провести удалённо. Ипотека для нерезидента обычно требует 30–40% первого взноса. Я работаю на русском и английском и считаю каждый вариант вместе с взносом, налогом и страховкой. Если хотите, пришлю подборку кондо в Джупитере в вашем бюджете.