Купить дом в Бойнтон-Бич

Сколько стоит дом по числу спален

• 2 спальни: около $272 тыс. (часто вилла или таунхаус);
• 3 спальни: около $458 тыс.;
• 4 спальни: около $660 тыс.;
• 5 спален и больше: около $964 тыс.

Нижняя треть рынка заканчивается около $239 тыс., верхняя начинается примерно с $678 тыс. Если смотреть на разницу между тремя и четырьмя спальнями, она около $200 тыс. Причина в том, что трёхспальные дома здесь в основном 1970–1990-х, часто в посёлках 55+ или в старых районах на востоке, а четыре спальни чаще встречаются в посёлках 1990–2000-х на западе, где участки и дома крупнее. За пять лет всё жильё в городе подорожало на 19,4%, меньше, чем в Бока-Ратоне (31,8%).

Восток у воды и запад с посёлками

Город вытянут от Берегового канала (Intracoastal Waterway) и выхода к океану через Бойнтон-Инлет (Boynton Inlet) на востоке до посёлков далеко к западу от I-95. Через город проходят I-95 и линия Tri-Rail со станцией в городе. Восточная часть старше: небольшие дома 1950–1970-х, дома на каналах и кварталы у центра. На западе, частично за городской чертой в неинкорпорированной части округа Палм-Бич, лежат большие закрытые посёлки, многие из них только для 55+. Почтовый адрес там тоже Boynton Beach, но налоги и правила окружные.

По переписи ACS 2020–2024 медианный возраст в городе 42,5 года, жителей 65+ около 22,5%, сезонного жилья около 9%. Медианный год постройки 1984, отдельные дома составляют около 41% жилья.

Посёлки 55+: дом дешевле, правил больше

Большая часть доступных отдельных домов и вилл в западном Бойнтоне находится в посёлках 55+. Это законно по федеральному закону HOPA: минимум в 80% занятых домов должен жить хотя бы один человек от 55 лет. Если вам меньше 55, часть посёлков для вас закрыта или будет ограничена правилами. Если больше, это часто лучший способ получить дом с охраной, клубом и бассейном за разумные деньги.

• узнайте размер HOA и что в него входит (иногда кабельное, охрана, уход за газоном);
• спросите, есть ли вступительный взнос при покупке;
• прочитайте правила о гостях, детях, животных и машинах;
• выясните, нужно ли одобрение покупателя ассоциацией и сколько оно занимает.

Что проверить в доме 1980-х

• Крыша. Главный вопрос для страховки. Узнайте год замены по разрешению, а не со слов продавца.
• Wind mitigation. Отчёт о креплении крыши, форме кровли и защите окон заметно снижает стоимость полиса.
• 4-point инспекция. Для домов старше 25–30 лет страховщики почти всегда просят отчёт о крыше, электрике, сантехнике и кондиционере.
• Трубы. В домах этой эпохи встречаются материалы, которые страховщики не любят; инспектор подскажет, что именно стоит в доме.
• Зона FEMA. На востоке у канала и Берегового канала проверьте зону, сертификат высоты и состояние морской стенки.

Котировку страховки получите до конца инспекционного периода, а не перед закрытием. Ураганная франшиза во Флориде считается в процентах от страховой суммы, обычно 2–10%, и её стоит держать в резерве.

Соседи по цене

Средняя цена всего жилья в Бойнтоне около $404 тыс. Дешевле Гринэйкерс (Greenacres), около $280 тыс., и Делрей-Бич (Delray Beach), около $345 тыс., хотя в Делрее низкая средняя во многом из-за кондо. Примерно на уровне Уэст-Палм-Бич (West Palm Beach), около $405 тыс. Дороже Лейк-Уэрт-Бич (Lake Worth Beach), около $442 тыс., Бока-Ратон и Веллингтон (Wellington), около $661 тыс. Бойнтон оказывается одним из немногих мест на побережье округа Палм-Бич, где дом с тремя спальнями ещё помещается в бюджет до $500 тыс.

Внутри самого Бойнтона дома и кондо сейчас движутся в разные стороны. Отдельные дома за год подорожали на 1,6%, кондо подешевели на 3,9% и стоят около $218 тыс. Поэтому разговор о том, что цены во Флориде падают, к домам здесь почти не относится. Продавцы хороших домов с новой крышей уступают немного, а вот дом с крышей 20-летней давности и без отчёта wind mitigation часто стоит в продаже дольше, и по нему торг шире. Результат инспекции здесь лучший аргумент на переговорах.

Налоги, homestead и сделка на расстоянии

Подоходного налога штата во Флориде нет. Для основного жилья homestead уменьшает оценочную стоимость на сумму до $51 411 и ограничивает её рост 3% в год, а после покупки оценка пересчитывается по цене сделки. Без homestead, например для второго дома, налог обычно выходит в 1,5–2% от стоимости ежегодно.

Купить можно удалённо: показ по видео, электронная подпись, перевод на эскроу. Я работаю на русском и английском, читаю документы HOA и посёлков 55+, разбираю отчёты инспекторов и до оффера считаю налог, страховку и взносы. Если хотите, пришлю подборку домов в Бойнтон-Бич в вашем бюджете уже с этими расчётами.