Купить дом в Сент-Питерсберге

Сколько стоит дом по размеру

Индекс Zillow по городу даёт такие цены:

• 2 спальни: около $300 тыс.;
• 3 спальни: около $428 тыс.;
• 4 спальни: около $632 тыс.;
• 5 спален и больше: около $1,2 млн.

Дешёвая треть жилья стоит примерно до $209 тыс., дорогая начинается около $648 тыс. В нижнюю группу попадают кондо и небольшие дома во внутренних районах, в верхнюю дома у воды и в исторических кварталах рядом с центром. Кондо в городе стоят около $199 тыс. и за год подешевели на 6,1%, а дома почти не изменились в цене: покупатели сейчас осторожнее с квартирами в старых зданиях.

Рядом с городом цены другие. Типичное жильё в Пинеллас-Парке (Pinellas Park) около $301 тыс., в Галфпорте (Gulfport) около $348 тыс., в Семиноле (Seminole) около $385 тыс. На пляжных островах дороже: в Сент-Пит-Бич (St. Pete Beach) около $606 тыс., в Трежер-Айленде (Treasure Island) около $531 тыс. По округу Пинеллас в целом около $369 тыс.

Город старых домов

По данным переписи ACS медианный год постройки жилья в Сент-Питерсберге 1969-й. Даже по меркам Флориды это старый жилой фонд. В городе около 263 тыс. жителей, отдельные дома составляют 55% жилья, многоквартирные здания в 10 и больше квартир около 26%. Сезонного жилья немного, 5,1%: город живёт круглый год.

Округ Пинеллас плотно застроен, свободной земли под новые районы почти нет. Поэтому новый дом здесь обычно появляется на месте снесённого старого. Если вам нужен новый дом, а не ремонт, такие объекты есть, но стоят они заметно выше среднего по городу.

В доме 1950–70-х я смотрю на то, что страховщики проверяют в первую очередь:

• чугунные или оцинкованные трубы канализации и водопровода;
• электрический щиток: некоторые старые марки страховщики не принимают;
• возраст крыши и отчёт wind mitigation;
• для домов до 1978 года обязательное раскрытие информации о свинцовой краске;
• следы старых перепланировок без разрешений.

Для таких домов почти всегда нужна 4-point инспекция для страховой. Её лучше заказать вместе с общей инспекцией, а не после.

Вода после 2024 года

В сентябре 2024 года ураган Хелен (Helene) принёс в залив Тампа сильный нагон воды, и низкие районы Сент-Питерсберга у воды затопило. Через две недели ураган Милтон (Milton) сорвал крышу стадиона Tropicana Field. С тех пор многие дома в низинах перестраиваются или продаются после ремонта.

Для покупателя отсюда несколько выводов. Во-первых, спросите у продавца, был ли дом затоплен и какие выплаты получал по страховке. Во-вторых, если дом в зоне высокого риска и сильно пострадал, закон может потребовать поднять его при восстановлении, а это дорого. В-третьих, посмотрите сертификат высоты (elevation certificate): от него зависит стоимость страховки от наводнения. Зону FEMA проверяйте по точному адресу, котировку страховки получайте до конца инспекционного периода.

Дома на более высоких участках в глубине города обычно дешевле в страховке. Это не значит, что они лучше, но разница в годовых расходах бывает заметной, и её нужно видеть до оффера.

Рост цен за пять лет здесь около 13%, и это скромно для крупного города Флориды. Я не стал бы объяснять разницу одной причиной, но дорогая страховка и ремонты после штормов явно сдерживают покупателей на западном побережье. Для вас это означает больше времени на выбор и больше пространства для торга, особенно по домам, которые требуют работы.

Где жить и как добираться

Центр города стоит на заливе Тампа: набережная, пирс, музеи, рестораны. Ближе к центру есть исторические кварталы с бунгало начала прошлого века. До аэропорта Тампы ехать примерно полчаса через мост, рядом есть и небольшой аэропорт St. Pete–Clearwater. Пляжи на барьерных островах в 20–30 минутах от центра.

Покупатели обычно выбирают между тремя вариантами: старый дом у центра с характером и ремонтом, дом в спокойных районах на севере города или квартира на пляжном острове. По цене и расходам это три очень разные покупки.

Покупка издалека: как это работает

Американское гражданство или вид на жительство для покупки не требуются. Показы проходят по видео, контракт и дополнения подписываются электронно, депозит идёт переводом на эскроу. Закрытие во Флориде можно провести с удалённой нотариальной заверкой. Иностранцу банк обычно даёт ипотеку при первом взносе 30–40%. Покупка дома сама по себе визу не даёт.

Налог на недвижимость без льготы homestead обычно 1,5–2% от стоимости в год. Льгота доступна только постоянным жителям. Я работаю на русском и английском, считаю налог, страховку и взносы по каждому дому и читаю отчёты инспекций вместе с вами. Если хотите, пришлю подборку домов в Сент-Питерсберге с этим расчётом.