Купить дом в Дэйви

Сколько стоит дом в Дэйви по числу спален

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 2 спальни: около $250 тыс.;
• 3 спальни: около $496 тыс.;
• 4 спальни: около $848 тыс.;
• 5 спален и больше: около $1,76 млн.

Такой лестницы цен нет почти ни в одном соседнем городе. Между тремя и четырьмя спальнями разница около $350 тыс., а пятиспальные дома стоят вдвое дороже четырёхспальных. Причина в земле: большие дома в Дэйви часто стоят на участках от полуакра до нескольких акров, и в цену входит прежде всего участок.

Нижняя треть рынка заканчивается примерно на $276 тыс., верхняя начинается около $1,06 млн. Кондо в среднем стоят около $226 тыс. и за год подешевели на 4,3%.

В бюджете $450–550 тыс. обычно ищут трёхспальный дом 1970–1990-х в обычном жилом районе, часто с HOA. Около $800–900 тыс. появляются четырёхспальные дома на больших участках или в новых закрытых сообществах. Свыше $1,2 млн начинаются усадьбы с землёй, конюшнями и гостевыми домами.

Чем Дэйви отличается от соседей

Западная часть Дэйви известна большими участками, конными тропами и сельским обликом, которого в остальном Бровард почти не осталось. В городе есть собственная арена для родео, а у многих домов на западе свои загоны и конюшни. Восточная часть ближе к обычным пригородам, там кампусы Nova Southeastern University и Broward College, торговые центры и плотная застройка.

По данным переписи ACS, в городе около 108 тыс. жителей, средний возраст 37,9 года, старше 65 лет 14%. Отдельные дома составляют 40,2% жилья, в зданиях от 10 квартир 24,6%. Заметная доля, 13,7%, приходится на мобильные дома: в городе несколько крупных парков передвижных домов. Медианный год постройки 1989-й, сезонного жилья 1,5%.

По северу города проходит трасса I-595, рядом Florida's Turnpike и I-75, так что до Форт-Лодердейла и аэропорта FLL обычно 20–30 минут без пробок.

Дэйви и соседние города Бровард

Типичная стоимость всего жилья по Zillow:

• Санрайз (Sunrise): около $361 тыс.;
• Голливуд (Hollywood): около $442 тыс.;
• Пемброк-Пайнс (Pembroke Pines): около $487 тыс.;
• Плантейшн (Plantation): около $492 тыс.;
• Форт-Лодердейл (Fort Lauderdale): около $510 тыс.;
• Дэйви: около $515 тыс.;
• Мирамар (Miramar): около $520 тыс.;
• Уэстон (Weston): около $719 тыс.

По общей цифре Дэйви в одном ряду с Плантейшн, Форт-Лодердейлом и Мирамаром. Но внутри города разница огромная. Если вам нужен обычный дом в районе с HOA, сравнивайте Дэйви с Пемброк-Пайнс и Плантейшн. Если нужна земля и пространство, у Дэйви в Бровард почти нет прямых конкурентов, кроме небольших соседних посёлков.

Из-за этого разброса средние цифры по Дэйви мало что говорят о конкретной улице. Два дома с тремя спальнями в разных частях города могут сильно отличаться в цене только из-за размера участка и наличия канализации. Я обычно начинаю не с поиска объявлений, а с вопроса, как вы хотите жить: в районе с соседями и бассейном сообщества или на своей земле, где до ближайшего дома полсотни метров. От ответа зависит и бюджет, и список проверок.

Что проверить при покупке дома или участка

• Зонирование участка. Можно ли держать лошадей, строить конюшню или гостевой дом. Это решает город, а не продавец.
• Септик и колодец. На больших участках западного Дэйви городской канализации часто нет. Нужны отдельная инспекция септика и анализ воды.
• Дренаж и зона FEMA. Местность низкая, с каналами. Зону проверяем по адресу, котировку страховки от наводнения получаем до конца инспекционного периода.
• Крыша, wind mitigation и 4-point. Для домов 1980–1990-х эти отчёты определяют цену страховки.
• Постройки без разрешений. Сараи, навесы, переделанные гаражи и пристройки на больших участках часто сделаны без разрешения, это проблема при страховании и при продаже.
• Мобильный дом. Важно, принадлежит ли вам земля или только дом в парке с ежемесячной платой за участок. От этого зависят и финансирование, и страховка, и налог.

Налоги и покупка из-за рубежа

Налог на недвижимость без homestead обычно 1,5–2% от оценки в год. Для усадьбы за $1 млн и больше это одна из самых крупных статей расходов. Если дом станет вашим основным жильём, homestead снимет с оценки до $51 411 (2026) и ограничит её рост 3% в год. После сделки оценка пересчитывается, поэтому налог продавца не ориентир.

Покупать дом можно без гражданства и вида на жительство, но и права на визу такая покупка не создаёт. Сделка проходит удалённо: видеопоказ, электронная подпись, депозит на эскроу-счёт title-компании. В Бровард страховку титула обычно оплачивает покупатель. Ипотека для нерезидентов, как правило, требует 30–40% первого взноса, а на участки с нестандартными постройками лендеры смотрят строже.

Я работаю на русском и английском, считаю по каждому дому налог, страховку и взносы и проверяю, что разрешено на участке, до подачи оффера. Если хотите, пришлю подборку домов в Дэйви в вашем бюджете с этим расчётом.