Купить дом в Голливуде (Флорида)

Сколько стоит дом в Голливуде по числу спален

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 1 спальня: около $186 тыс.;
• 2 спальни: около $369 тыс.;
• 3 спальни: около $533 тыс.;
• 4 спальни: около $706 тыс.;
• 5 спален и больше: около $1,31 млн.

Дешёвая треть рынка заканчивается примерно на $238 тыс., там в основном кондо в старых зданиях. Дорогая треть начинается около $685 тыс. Кондо в среднем стоят около $250 тыс. и за год подешевели на 4%. Отдельные дома почти не изменились в цене (−1,1%).

Отдельные дома составляют 43,5% жилья, ещё 37,8% приходится на здания от 10 квартир. В городе живёт около 155 тыс. человек, средний возраст 40,9 года, сезонно используется 9,5% жилья. Это большой жилой город, а не курортный посёлок, и рынок домов здесь живёт круглый год.

Районы: пляж, центр и запад

Голливуд вытянут от океана далеко на запад, и цены меняются по мере удаления от воды.

• Голливуд-Бич (Hollywood Beach): узкая полоса между океаном и Intracoastal с пешеходной набережной Бродуок (Broadwalk). Здесь в основном кондо и небольшие старые дома, цены выше, страховка тоже.
• Районы у Intracoastal и в центре: Голливуд-Лейкс (Hollywood Lakes) и другие кварталы рядом с центром вокруг Янг-Серкл (Young Circle). Старые дома 1920–1960-х годов на больших участках, часть из них на воде.
• Эмеральд-Хиллс (Emerald Hills) и районы у гольфа: просторные участки, дома 1960–1980-х годов.
• Западная часть города, ближе к Пемброк-Пайнс: дома моложе, чаще с HOA.

До аэропорта Форт-Лодердейла отсюда несколько минут, до центра Майами около получаса без пробок. В восточной части многие покупатели ищут дом без HOA: это даёт свободу в ремонте и отсутствие ежемесячных взносов, но и всё содержание участка, забора и дороги к дому полностью ложится на владельца. На западе обратная ситуация: ассоциация следит за общими территориями, а вы платите взнос и соблюдаете правила.

Старый дом в Голливуде: что проверить

Медианный год постройки 1969-й означает, что у большой части домов уже не раз менялись крыша, окна и коммуникации, а у некоторых не менялись никогда. Это прямо влияет на страховку и на то, дадут ли вам ипотеку без ремонта.

• 4-point инспекция. Страховые компании почти всегда требуют её для домов такого возраста: крыша, электрика, сантехника, кондиционер.
• Трубы. В домах 1950–1970-х встречаются чугунная канализация под плитой и старые оцинкованные трубы. Я советую проверку камерой канализации.
• Электрика. Устаревшие щитки некоторых марок страховщики не принимают.
• Окна и крыша. Ударопрочные окна и новая крыша по нормам после 2002 года дают скидку в отчёте wind mitigation.
• Разрешения. Пристройки и закрытые веранды без разрешения в старых домах встречаются часто, это проверяется в базе города.

Найденные проблемы не всегда повод отказаться от дома. Чаще это аргумент для торга или для просьбы к продавцу сделать ремонт до закрытия.

Голливуд и соседние города Бровард

Типичная цена всего жилья по Zillow:

• Помпано-Бич (Pompano Beach): около $350 тыс.;
• Санрайз (Sunrise): около $361 тыс.;
• Пемброк-Пайнс (Pembroke Pines): около $487 тыс.;
• Форт-Лодердейл: около $510 тыс.;
• Мирамар (Miramar): около $520 тыс.;
• Уэстон (Weston): около $719 тыс.

Голливуд дешевле Форт-Лодердейла и Мирамара по средней цене, но не потому, что дома хуже, а из-за большого числа старых кондо, которые тянут среднюю вниз. Если вам нужен дом новее 1990 года с HOA, разумно сравнить западный Голливуд с Пемброк-Пайнс и Мирамаром. Если важен пляж и центр, восточный Голливуд обычно доступнее, чем такие же районы Форт-Лодердейла.

Страховка, налог и зона FEMA

В Голливуде, как и во всём округе Бровард, страховка дома может стоить столько же, сколько налог. Котировку от ветра и от наводнения я получаю до окончания инспекционного периода, а не после. На её размер влияют зона FEMA конкретного адреса, сертификат высоты, возраст крыши и ураганная франшиза.

Налог для дома в Голливуде без homestead обычно 1,5–2% от оценки в год. Если вы будете жить в доме постоянно, homestead снижает базу и ограничивает её рост. Для сезонных владельцев льготы нет, и налог считается по цене вашей покупки, а не по тому, что платил продавец.

Как купить дом в Голливуде, живя за границей

Для покупки не требуется гражданство или резидентство США. Сделка идёт удалённо: показ по видео, электронная подпись, депозит на эскроу-счёт title-компании, закрытие через удалённого нотариуса. Первый взнос по ипотеке для иностранцев обычно 30–40%. Покупка не даёт визу или грин-карту.

Я работаю на русском и английском, по каждому дому заранее считаю налог, страховку и возможные расходы на ремонт по итогам инспекции. Если хотите, пришлю подборку домов в Голливуде в вашем бюджете с таким расчётом.