Сколько стоит дом в Тампе

Цена дома в Тампе по числу спален

Данные Zillow по типичной стоимости:

• 2 спальни: около $266 тыс.;
• 3 спальни: около $382 тыс.;
• 4 спальни: около $562 тыс.;
• 5 спален и больше: около $902 тыс.

Самый большой скачок между тремя и четырьмя спальнями, почти $180 тыс. Дом с тремя спальнями в Тампе обычно стоит в старых районах на севере и востоке города или в посёлках 1980–1990-х. Четыре спальни и больше чаще встречаются либо в новых посёлках на северо-востоке, либо в Южной Тампе, где земля самая дорогая. Поэтому цену больших домов в среднем по городу тянут вверх именно южные районы.

Нижняя и верхняя часть рынка

По Zillow нижняя треть домов в Тампе заканчивается примерно на $240 тыс., а верхняя начинается около $689 тыс. Между ними основная масса предложений.

• До $240 тыс. Небольшие дома 1950–1970-х, часто с двумя спальнями, нередко требующие ремонта. Районы вроде Салфер-Спрингс (Sulphur Springs) и Норт-Тампы (North Tampa), где типичная стоимость около $240 тыс.
• $300–450 тыс. Три спальни в районах вроде Олд-Семинол-Хайтс (Old Seminole Heights), Таун-н-Кантри (Town 'n' Country), Террас-Парк (Terrace Park), где индекс находится в пределах $305–380 тыс.
• $450–600 тыс. Посёлки с HOA в Нью-Тампе (New Tampa) и Хантерс-Грин (Hunters Green), районы ближе к центру вроде Тампа-Хайтс (Tampa Heights).
• От $600 тыс. Южная Тампа: Балласт-Пойнт (Ballast Point) около $602 тыс., Пальма-Сейя (Palma Ceia) около $980 тыс., Дэвис-Айлендс (Davis Islands) около $1,46 млн.

Пригороды: где дом дешевле, а где дороже Тампы

Многие покупатели, которые начинают с поиска в Тампе, заканчивают в пригородах. Индекс Zillow по всему жилью:

• Сан-Сити-Сентер (Sun City Center): около $269 тыс., сообщество для людей 55+;
• Раскин (Ruskin): около $310 тыс.;
• Темпл-Террас (Temple Terrace): около $324 тыс.;
• Плант-Сити (Plant City): около $338 тыс.;
• Брэндон (Brandon): около $353 тыс.;
• Ривервью (Riverview): около $363 тыс.;
• Валрико (Valrico): около $413 тыс.;
• Ситрус-Парк (Citrus Park): около $422 тыс.;
• Лутц (Lutz): около $486 тыс.;
• Одесса (Odessa): около $685 тыс.

Южные и восточные пригороды за те же деньги дают дом новее и больше, но дорога до центра длиннее. В новых посёлках часто есть CDD, это отдельный ежегодный сбор в налоговом счёте, его нужно учесть при сравнении.

Что добавится к цене дома

Цена покупки только начало. Ежегодные расходы владельца в Тампе складываются из нескольких частей:

• Налог на недвижимость. Без homestead обычно 1,5–2% от стоимости в год. Оценка после покупки пересчитывается по цене сделки. Homestead для постоянного жилья снижает налог и ограничивает рост оценки.
• Страховка дома. Главная переменная. На цену влияют возраст и тип крыши, ставни и окна, отчёт wind mitigation, для старых домов 4-point инспекция. Медианный год постройки жилья в Тампе 1985, многим домам уже нужна новая крыша.
• Страховка от наводнения. Обязательна при ипотеке в зонах высокого риска FEMA, в остальных зонах добровольна. Проверяется по адресу.
• HOA и CDD. В старых районах их часто нет, в посёлках с 1990-х обычно есть.
• Расходы на закрытие. Title-страховка, сборы, у ипотечного покупателя налог на ипотечный документ (doc stamps на note $0,35 за $100) и intangible tax 0,2% от суммы кредита.

Конкретные суммы я не называю заранее, потому что они меняются от дома к дому сильнее, чем от района к району. По каждому объекту я считаю их отдельно до оффера.

Сколько нужно своих денег

Сумма собственных средств зависит от способа оплаты. Покупатель с американской кредитной историей может взять обычную ипотеку с небольшим первым взносом. Иностранцу без истории в США банки обычно предлагают программы для нерезидентов, где первый взнос 30–40%. Для дома за $380 тыс. это $115–150 тыс. только на первый взнос, плюс расходы на закрытие и резерв на первый год страховки и налога.

Покупка наличными упрощает сделку: не нужна оценка по требованию банка, закрытие проходит быстрее, а продавцы охотнее принимают такие офферы. Но и при оплате наличными я советую не пропускать инспекцию и оценку страховки: именно они чаще всего меняют итоговую стоимость владения.

Покупка не даёт визы или вида на жительство. Гражданство для неё не нужно.

Как не переплатить

Индекс Zillow показывает типичную стоимость, а цена в объявлении может быть выше или ниже на десятки тысяч. Перед оффером я смотрю закрытые сделки по похожим домам на той же улице или в том же посёлке за последние месяцы, количество дней на рынке и снижения цены. Рынок сейчас ровный, и у покупателя часто есть место для торга, особенно на домах, которые долго не продаются, и на объектах со старой крышей.

Я работаю на русском и английском, покупку можно провести удалённо. Если назовёте бюджет и нужное число спален, пришлю подборку домов в Тампе и пригородах с расчётом налога, страховки и взносов по каждому.