Кейп-Корал или Форт-Майерс: где купить жильё

Почему средняя цена обманчива

Средний показатель по городу зависит от того, из чего состоит жилой фонд. По данным переписи ACS в Кейп-Корале 79,4% жилья — отдельные дома, а в зданиях на 10 и более квартир всего 7,5%. В Форт-Майерсе картина обратная: отдельных домов 36,1%, а в больших зданиях 34,8% жилья.

Поэтому если сравнивать дома с домами, разница почти исчезает. Типичный single-family дом в Кейп-Корале стоит около $345 тыс., в Форт-Майерсе около $353 тыс. Кондо наоборот: в Форт-Майерсе около $217 тыс., в Кейп-Корале около $191 тыс., хотя выбор кондо там гораздо меньше.

Цены по числу спален

• 1 спальня: Кейп-Корал около $148 тыс., Форт-Майерс около $117 тыс.
• 2 спальни: около $206 тыс. и $215 тыс.
• 3 спальни: около $334 тыс. и $341 тыс.
• 4 спальни: около $392 тыс. и $504 тыс.
• 5 спален и больше: около $561 тыс. и $609 тыс.

Самое заметное расхождение у домов с четырьмя спальнями: в Форт-Майерсе они стоят на $110 тыс. дороже. Большие дома там чаще стоят в новых закрытых посёлках с клубом и гольфом, а в Кейп-Корале четырёхспальный дом — это обычно дом на городском участке. Рынок Форт-Майерса и в целом шире: нижняя треть заканчивается около $186 тыс., верхняя начинается около $522 тыс. В Кейп-Корале эти границы около $255 тыс. и $515 тыс.

Как менялись цены

За год оба города подешевели: Кейп-Корал на 2,9%, Форт-Майерс на 4,2%. За пять лет Форт-Майерс вырос на 6,7%, а Кейп-Корал почти стоит на месте (плюс 1,1%). В Кейп-Корале цены в 2021–2022 годах поднялись особенно резко, а потом начали отступать, и это видно на графике выше.

Кондо в обоих городах падали быстрее домов, примерно на 8% за год. Это общая тенденция для Флориды после новых правил о резервах и инспекциях зданий: часть ассоциаций подняла взносы или ввела спецсборы, и покупатели стали осторожнее.

Кто где живёт

Кейп-Корал старше: медианный возраст 48,6 года, 25% жителей старше 65. В Форт-Майерсе медианный возраст 41,3 года, старше 65 — 23,2%. Доля сезонного жилья почти одинаковая, около 11–12%, так что зимний приток снобёрдов чувствуется в обоих городах.

Кейп-Корал по населению больше вдвое: около 215,5 тыс. против 95 тыс. в границах Форт-Майерса. Но учтите, что почтовый адрес Fort Myers используют и большие соседние территории округа Ли за пределами города, поэтому в объявлениях с этим адресом попадаются дома из совсем разных мест.

Быт, дорога и вода

Форт-Майерс — деловой центр округа Ли: здесь исторический центр на реке Калусахатчи (Caloosahatchee), больницы системы Lee Health, выезды на трассу I-75. Международный аэропорт Southwest Florida (RSW) расположен к юго-востоку от города. Если вы часто летаете или работаете не из дома, это ощутимый плюс.

Кейп-Корал — спальный город на другом берегу реки, связанный с Форт-Майерсом мостами. Его главная сила — каналы: здесь проще найти дом с причалом и выходом в залив. Песчаных пляжей Залива нет ни в одном из двух городов, жители ездят на Форт-Майерс-Бич (Fort Myers Beach) и Санибел (Sanibel).

Оба города пострадали от урагана Иэн (Ian) в 2022 году. Где бы вы ни покупали, до конца инспекционного периода получите реальную котировку страховки, проверьте зону FEMA адреса и отчёт wind mitigation.

Ежемесячные расходы: где что добавляется

Налоговая ставка в обоих городах складывается из сборов округа Ли, города и школьного округа, и без homestead она обычно укладывается в 1,5–2% стоимости в год. Разница в расходах чаще возникает из-за типа жилья, а не из-за города.

• В Кейп-Корале у многих домов нет HOA, но может быть городской спецсбор за подключение к водопроводу и канализации, а у домов на воде — расходы на стенку (seawall) и причал.
• В Форт-Майерсе у кондо и домов в закрытых посёлках почти всегда есть ежемесячный взнос, а в новых посёлках ещё и CDD, который приходит вместе с налогом.

Поэтому я сравниваю не цены, а итоговый платёж в месяц: ипотека или упущенный доход от наличных, налог, страховка дома и от наводнения, взносы.

Кому подойдёт каждый город

Кейп-Корал подойдёт тем, кому нужен отдельный дом с участком, часто без HOA, кто держит лодку и готов жить подальше от аэропорта и деловых районов.

Форт-Майерс подойдёт тем, кто хочет кондо или таунхаус, ищет дом в посёлке с клубом и гольфом, ездит на работу или часто летает. Здесь же больше вариантов в нижнем бюджете, около $200 тыс.

Я веду сделки в обоих городах на русском и английском, могу показать объекты по видео и до оффера посчитать налог, страховку, HOA и спецсборы. Если хотите, пришлю подборку из обоих городов в одном бюджете, чтобы сравнить на реальных объектах.